Czy czynsz spada podczas recesji? Czego mogą oczekiwać najemcy i inwestorzy w nieruchomości

Na wynos

• Tylko dlatego, że jest recesja, niekoniecznie oznacza to, że ceny wynajmu spadają. W rzeczywistości podczas recesji w 2008 roku było dokładnie na odwrót.
• Na obecnym rynku wynajmu obserwujemy spadek tempa wzrostu cen wynajmu, ale przekłada się to na niższe ceny wynajmu tylko na wybranych rynkach.
• Jeśli jesteś inwestorem w nieruchomości, prawdopodobnie wiesz, że nie należy spodziewać się nieustannego wzrostu cen czynszów. To spowolnienie należało przewidzieć.

Pandemia dokonała spustoszenia na amerykańskich rynkach wynajmu. Od zamykania firm, które uniemożliwiało najemcom zarabianie, przez moratorium na eksmisje, po masowe migracje, które towarzyszyły możliwości pracy zdalnej, nic nie wygląda tak, jak w lutym 2020 r.

Wiele wskazuje na to, że w ostatnich miesiącach obserwujemy spadek tempa podwyżek cen dla najemców, ale niekoniecznie przekłada się to na spadki czynszów.

Chociaż nie ma tak wielu oznak, że przeżywamy recesję, w zależności od przedziału dochodów, może się tak wydawać. Jednak to, czy jesteśmy w recesji, może nie mieć znaczenia, ponieważ recesja niekoniecznie oznacza spadek cen czynszów.

Czynsz jest źródłem lepkiej inflacji

Rosnące czynsze były częścią tego, co skłoniło Fed zacznie podnosić stopy procentowe. Kiedy zaczynamy dostrzegać znaczne podwyżki czynszów, nazywa się to „lepką inflacją”. Lepka inflacja ma miejsce, gdy ceny skaczą w stosunku do wydatków, które podlegają zmianom cenowym w cyklach 4.3-miesięcznych lub dłuższych.

Oznacza to, że spadek czynszu po jego wzroście trwa dłużej. Częściej zdarza się, że ceny stabilizują się przez jakiś czas, niż spadają w przeliczeniu na realne dolary.

Koszty wynajmu wzrosły o 23.5% w okresie od października 2019 r. do października 2022 r., co neguje wszelkie zyski, jakie pracownicy mogli osiągnąć pod względem wzrostu płac podczas pandemii. Szanse, że czynsze spadną na tyle, aby zrekompensować ten historyczny wzrost, są niskie.

Czy czynsz spada podczas recesji?

Rzadko zdarza się, aby ceny czynszu spadały w sposób, który byłby znaczący dla najemcy. Kiedy spojrzymy na ceny czynszów w latach 1940-2000, zauważymy nieznaczny spadek mediany czynszu brutto w całym kraju w latach 1940-1950. Potem nastąpiły wzrosty w następnych dziesięcioleciach.

tryqInformacje o zestawie wydatków na infrastrukturę | Q.ai – firma Forbesa

Dane te są specyficzne dla poszczególnych rynków. W zależności od Twojej lokalizacji wszystko może się zmienić. Na przykład w stanach takich jak Kalifornia, Hawaje i Maryland ceny wynajmu spadły o realne dolary w latach 1990-2000.

W latach 1940-2000 było sporo recesji, ale możemy również spojrzeć na rok 2008, aby ocenić ceny czynszów podczas recesji. Pomiędzy 2007 a 2011 rokiem, najgorszym okresem w historii 2008 Recesja, ceny wynajmu wzrosły.

Sytuacja nie poprawiła się po Wielkiej Recesji. Według Government Accountability Office (GAO) w latach 2007-2017 trzy miliony więcej gospodarstw domowych zaczęło płacić ponad 30% swoich dochodów na czynsz. Połowa z nich wydawała na czynsz ponad 50% swoich dochodów.

Ostatecznie żadna twarda i szybka zasada nie mówi, że czynsz musi spaść podczas recesji.

Czy czynsz spadł w ostatnich miesiącach?

Podwyżki czynszów w czasie pandemii były historyczne. Ponieważ ludzie przenieśli się, popyt w niektórych miastach i bańkowe miasta boomu eksplodował. Inflacja i wymykający się spod kontroli rynek mieszkaniowy spowodowały wzrost cen w całym kraju, ale migracje związane z możliwością pracy zdalnej sprawiły, że w niektórych lokalizacjach podwyżki cen były bardziej dramatyczne.

Począwszy od późnego lata 2022 r. tempo wzrostu cen spadało z miesiąca na miesiąc. Niektóre z tych spadków można przypisać sezonowym zmianom popytu i cen, ale po raz pierwszy tempo wzrostu zwolniło od początku rajdu.

Sprawy nie wyglądają tak gorąco, gdy pomniejszamy ceny rok do roku. Od listopada 2022 r. ceny w całym kraju wzrosły o 7.4% w porównaniu z listopadem 2021 r. Na początku 2022 r. te wzrosty rok do roku były dwucyfrowe, więc dobrze, że nie są już tak intensywne.

Nie musi to jednak przekładać się na niższe ceny dla najemców.

W niektórych obszarach tempo spadku było na tyle znaczące, że spowodowało niewielkie obniżki cen wynajmu. Dzieje się tak przede wszystkim w bańkowych miastach boomu, gdzie lokalna gospodarka nie była w stanie utrzymać wzrostów w okresie wysokiego popytu związanego z migracjami związanymi z pandemią.

Czy czynsze spadną w 2023 roku?

Wiele z tego, co dzieje się na rynku mieszkaniowym, ma charakter regionalny. Podczas gdy na niektórych obszarach ceny czynszów mogą spadać w realnych dolarach, ogólny obraz skłania się ku stabilizacji, w której czynsze przestają rosnąć w alarmującym tempie, ale niekoniecznie spadają.

Jednym z powodów, dla których może nastąpić stabilizacja, jest to, że budowniczowie skupiają się na nieruchomościach wielorodzinnych. W przypadku najemców, którzy chcą mieszkać w mieszkaniach, a nie w domach jednorodzinnych, w niektórych regionach zapasy zwiększają podaż, aby zaspokoić popyt.

Innym powodem spowolnienia jest to, że ludzie nie poruszają się tak często. Mniej osób było kupowanie domów odkąd Fed rozpoczął podwyżki stóp procentowych w marcu 2022 r., więc mniej osób opuszcza rynek wynajmu. Przyczyniło się to do wzrostu popytu w ostatnich miesiącach, powodując wzrost cen wynajmu.

W tym środowisku najemcy są mniej skłonni do przeprowadzki. Jeśli zabezpieczyli umowę najmu wcześniej w czasie pandemii, stawka, którą płacą teraz, jest prawdopodobnie znacznie niższa niż cokolwiek, co mogliby teraz znaleźć.

To powiedziawszy, jeśli w zeszłym roku otrzymałeś nową umowę najmu, a ceny znacząco spadły, może to skłonić cię do znalezienia tańszego zakwaterowania, gdy nowe czynsze spadną w prawdziwych dolarach.

Co spadek czynszów oznacza dla inwestorów w nieruchomości?

Gdyby czynsze realnie spadły, straty prawdopodobnie nie byłyby tak znaczące, jak zyski osiągnięte w ostatnich latach. Chociaż może się to wydawać krótkoterminową stratą, prawdopodobnie nadal zarabiasz więcej pieniędzy niż w 2020 r. Prawdopodobnie dotyczy to osób, które kupiły swoje inwestycje w nieruchomości przed pandemią.

Jeśli zastanawiasz się nad wejściem w grę na rynku nieruchomości, przy zakupie domu lub nieruchomości wielorodzinnej należy uwzględnić zmniejszające się czynsze. Ale ich potencjalne tempo spadku prawdopodobnie nie wyeliminuje rentowności odpowiedniej nieruchomości w dłuższej perspektywie.

To powiedziawszy, tempo spadku wpłynie nieproporcjonalnie na różne rynki. Będziesz chciał szczególnie uważnie obserwować rzeczy, jeśli masz nieruchomości w lokalizacjach, które doświadczyły ogromnych wahań popytu w ciągu pierwszych dwóch lat plus pandemia.

Posiadanie dobrze zdywersyfikowanego portfela jest szczególnie ważne, gdy jeden z Twoich aktywów może spowolnić lub spaść pod względem rentowności. Możesz sprawdzić Q.ai Zestawy inwestycyjne które obejmują wiele branż, aby zwiększyć odporność Twojego portfela. Q.ai oferuje bardzo unikalną opcję o nazwie Ochrona portfela który chroni Twoje zyski i zmniejsza straty, bez względu na branżę, w którą inwestujesz.

Podsumowanie

Narodowe Biuro Badań Ekonomicznych (NBER) nie ogłosił jeszcze recesji. Bez względu na to, czy przeżywamy recesję, czy nie, z pewnością przeżywamy szczególne czasy gospodarcze.

Nie ma znaczenia, czy jest to recesja, ponieważ tego rodzaju dekoniunktura niekoniecznie oznacza spadek cen czynszów. Okoliczności gospodarcze towarzyszące każdej recesji są różne, co oznacza, że ​​wynik będzie różny.

Pobierz Q.ai już dziś dostępu do strategii inwestycyjnych opartych na sztucznej inteligencji.