Drogi podatniku: „Co się stanie, jeśli sprzedam mój istniejący dom, aby spłacić pożyczkę na mój nowy dom? Ile podatku będę winien?

Rozumiem, że jakikolwiek zysk ze sprzedaży nieruchomości nie podlega opodatkowaniu, jeśli zostanie wykorzystany na zakup innego domu w ciągu trzech lat. Moje pytanie brzmi: co się stanie, jeśli kupię inny dom, a następnie sprzedam mój istniejący dom, aby spłacić pożyczkę na mój nowy dom?

Czy kolejność kupna i sprzedaży ma znaczenie?

Rozważanie rynku

Szanowni Państwo,

Delikatnie cię zawiodę. Mówisz, że zyski z nieruchomości otrzymują ulgę podatkową, jeśli zostaną wykorzystane na zakup domu w ciągu trzech lat, ale księgowi mówią mi, że to właściwie stara zasada i nie ma jej już w księgach. Więc nie masz szczęścia.

Jeśli chodzi o kupowanie i sprzedawanie: masz nadzieję, że zgarniesz zysk, zminimalizujesz swoje zobowiązania podatkowe i zachowasz wszystkie swoje wspomnienia. Kolejność kupna i sprzedaży nie ma znaczenia dla celów podatkowych. Nie musisz się spieszyć z kupnem kolejnego domu.

„Główne miejsce zamieszkania zyskuje teraz wykluczenie nie wymagać od podatnika nabycia zastępczego domu”, powiedział Jeffrey Olson, partner w Carr, Riggs & Ingram w Atlancie, który specjalizuje się w kwestiach podatkowych związanych z nieruchomościami.

IRS pozwoli ci zachować zyski ze sprzedaży domu wolne od podatku od zysków kapitałowych, z pewnymi warunkami. Musisz być właścicielem domu przez co najmniej dwa lata i mieszkać w nim przez dwa z ostatnich pięciu lat (ale nie muszą to być ciągłe).

Zwolnienia podatkowe

Pierwsze 250,000 500,000 USD zysku jest wyłączone z podatku od zysków kapitałowych dla osób fizycznych i małżeństw rozliczających się oddzielnie, zgodnie z zasadami IRS. Wyłączenie zysków kapitałowych wzrasta do XNUMX XNUMX USD dla małżeństwa składającego wniosek wspólnie.

W przypadku małżeństwa rozliczającego się wspólnie, tylko jeden z małżonków musi go posiadać. Ale każdy z małżonków musi spełnić wymóg użytkowania. Olson zauważył, że dwa lata posiadania i użytkowania nie muszą być jednym ciągłym okresem.

„Późniejsze zakupy nie mają żadnego znaczenia w obliczeniach” — powiedział Rob Seltzer, prezes Seltzer Business Management z siedzibą w Los Angeles, gdzie pracuje z klientami w kwestiach podatkowych, w tym dotyczących transakcji na rynku nieruchomości.

„Jedynym zakupem, który ma znaczenie, jest zakup domu, który sprzedajesz” – dodał. Innymi słowy, nie musisz martwić się żadnymi wymaganiami dotyczącymi reinwestycji, ale musisz znać inne zasady kwalifikowalności dotyczące wykluczenia zysków kapitałowych.

Zmarszczki w kodzie podatkowym

To powiedziawszy, w kodzie podatkowym są zmarszczki, jeśli wynajmowałeś swój dom w okresie pięciu lat, zamieniłeś część swojej rezydencji w domowe biuro lub przeprowadziłeś renowację i zażądałeś odliczeń amortyzacyjnych od renowacji.

Sprzedaż domu właśnie stała się bardziej skomplikowana. Ceny domów spadają, ale wciąż są wysokie. Tymczasem oprocentowanie kredytów hipotecznych jest idzie w górę a sprzedaż domów trwa dłużej. Nastroje nabywców domów osiągnęły ostatnio ok najniższy poziom wszechczasów.

Ludzie zwykle najpierw sprzedają, a potem kupują. Jeśli jednak możesz sobie na to pozwolić, możesz kupić nowy dom, a następnie sprzedać istniejący dom i przeznaczyć wpływy ze sprzedaży na hipotekę właśnie zakupionego domu.

Przepisy podatkowe Wujka Sama nie zmuszają cię do trzymania się harmonogramu kupna i sprzedaży na trudniejszym rynku. Tylko nie narażaj się w międzyczasie na niepotrzebną presję.

Masz pytanie podatkowe? Napisz do mnie na: [email chroniony]

Dziękuje za przeczytanie. Chcę pomóc Ci spojrzeć szerzej na kwestie, które wpływają na Twoje podatki. Nie oferuję porad podatkowych, tylko próbuję przyjrzeć się, co zawirowanie przepisów podatkowych i warunków ekonomicznych może oznaczać dla twojego portfela.

Jestem tu dla czytelnika, który z rezygnacją podchodzi do swoich podatków. Po prostu nie interesujesz się podatkami, rozumiem. Kiedyś byłem tym facetem. Pod żargonem myśl o swoich podatkach jak o labiryncie — z pieniędzmi na końcu. Albo pułapka, której musisz unikać.