Drogi podatniku: Właśnie zacząłem wynajmować dom na Airbnb. O jakie odliczenia od podatku dochodowego mogę ubiegać się w przypadku tej nieruchomości?

Przez około 25 lat prowadziłem własną spółkę zajmującą się badaniami marketingowymi, więc dużo wiem — po prostu nie wynajmując domu. Czy ktoś może zaliczyć część kredytu hipotecznego jako odliczenie? A co z mediami i kablówką? pomyślałbym, że tak.

Podróże i podatki

Drogi podróżniku i podatkach,

Twoje pytanie o skrzyżowanie gościnności i przepisów ma ten wers z „The Eagles”Hotel California” przebiega mi przez głowę: „Możesz wymeldować się, kiedy tylko chcesz, ale nigdy nie możesz wyjść”. Oznacza to, że nigdy nie możesz opuścić przepisów podatkowych.

Zawsze trzeba znaleźć odpowiedź na pytanie podatkowe, a Twoja rozwijająca się firma Airbnb nie jest wyjątkiem. W pewnych okolicznościach możesz dokonywać potrąceń z dochodu z wynajmu, o ile wiesz, o co się ubiegać, ile i kiedy nie.

Urząd Skarbowy mówią właściciele wynajmu mogą odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego, podatek od nieruchomości, koszty operacyjne, amortyzację i naprawy. Koszt „ulepszeń” nie podlega odliczeniu — chociaż niektóre lub wszystkie ulepszenia można odzyskać poprzez amortyzację.

"IRS mówi, że właściciele wynajmu mogą odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego, podatek od nieruchomości, koszty operacyjne, amortyzację i naprawy. "

Airbnb
ABNB,
+ 0.15%
rzecznik wskazał link do firmywitryna użytkownika, która zawiera m.in Wyjaśnienie EY na temat zobowiązań podatkowych gospodarzy. W dokumencie uwzględniono również media (takie jak gaz, prąd, telewizja i internet), usługi sprzątania, reklamę jako niektóre inne koszty podlegające odliczeniu.

Link Airbnb mówi, że dobrym posunięciem byłoby skonsultowanie się ze specjalistami podatkowymi w celu uzyskania bardziej szczegółowych informacji, ponieważ istnieje „wiele specjalnych zasad w tej dziedzinie”.

June Toth, członek zarządzający zbt Certified Public Accounting & Consulting w Edison, NJ, ma siedzibę w pobliżu gór i plaż, dlatego regularnie otrzymuje od klientów pytania dotyczące dochodów z wynajmu. Twoje odliczenia podatkowe mogą spaść w zależności od warunków mieszkaniowych.

Jeśli wynajmujesz miejsce, w którym również mieszkasz – sucho określane jako „mieszkanie” – będą obowiązywać limity kosztów wynajmu podlegających odliczeniu, mówi IRS. Urząd podatkowy twierdzi, że rozważy korzystanie z nieruchomości jako miejsca zamieszkania, a nie wynajmu, jeśli będziesz z niej korzystać przez 14 dni lub „10% wszystkich dni, w których wynajmujesz ją innym po uczciwej cenie wynajmu”.

„Jeśli użytek osobisty nie przekracza tych progów, wówczas nieruchomość jest uważana za nieruchomość do wynajęcia” i mogą nastąpić potrącenia, powiedział Toth.

Ujmując to inaczej: jeśli wynajmujesz swoją nieruchomość na 14 dni i krócej, nie musisz zgłaszać dochodu z wynajmu, powiedział Toth. Ale to oznacza, że ​​nie można też odliczyć wydatków związanych z wynajmem – dodała.

Załóżmy, że wynajmujesz to miejsce na 15 dni lub dłużej. Brzmisz poważnie. Utworzyłeś już LLC. Będziesz musiał zgłosić dochód z najmu na Harmonogram E. i podziel swoje potrącenia między osobiste wydatki związane z domem i wydatki związane z wynajmem.

Jak więc podzielić? Urząd Skarbowy mówią, „Ogólnie rzecz biorąc, należy podzielić całkowite wydatki między użytkowanie na wynajem a użytkowanie osobiste w oparciu o liczbę dni wykorzystywanych do każdego celu”.

Oznacza to zliczanie wydatków kwalifikowanych, powiedział Toth. Policz dni, kiedy miejsce było faktycznie wynajmowane, plus dni, w których miałeś je do użytku osobistego.

Część tych kosztów związanych z wynajmem podlega odliczeniu od dochodu z wynajmu. Odsetki od kredytu hipotecznego i podatki od nieruchomości są stosowane jako pierwsze, powiedział Toth. Powiedziała, że ​​koszty operacyjne i amortyzacja najmu są stosowane w następnej kolejności. Zauważyła, że ​​wszelkie straty netto zostaną przeniesione na przyszłe lata.

Wreszcie, dokumenty potwierdzające nie muszą być uwzględniane w zeznaniu podatkowym, wyjaśnia EY powiedziany. Ale ludzie powinni zachować swoje dane — nawet ci, którzy nie muszą zgłaszać dochodów z wynajmu z powodu 14-dniowego wyjątku — jeśli zapuka do nich fiskus.

Obejmują one pokwitowania wydatków podlegających odliczeniu i napraw, dzienniki dni, w których nieruchomość jest wynajmowana lub używana do użytku osobistego, dowód reklamy i inne.

IRS będzie szukać akt jeśli zostaniesz wybrany do audytu. Jeśli masz gotowe dokumenty potwierdzające wydatki i potrącenia, tym szybciej skończysz z audytem.

Cytując ponownie The Eagles, zakończenie tego procesu liczy się jako „spokojne, łatwe uczucie”. Życzę Ci tego.

Masz pytanie podatkowe? Napisz do mnie na: [email chroniony]

Dziękuje za przeczytanie. Chcę pomóc Ci spojrzeć szerzej na kwestie, które wpływają na Twoje podatki. Nie oferuję porad podatkowych, tylko próbuję przyjrzeć się, co zawirowanie przepisów podatkowych i warunków ekonomicznych może oznaczać dla twojego portfela.

Jestem tu dla czytelnika, który z rezygnacją podchodzi do swoich podatków. Po prostu nie interesujesz się podatkami, rozumiem. Kiedyś byłem tym facetem. Pod żargonem myśl o swoich podatkach jak o labiryncie — z pieniędzmi na końcu. Albo pułapka, której musisz unikać.