Czy recesja mieszkaniowa może być na horyzoncie?

Kluczowe dania na wynos

• Liczne doniesienia o mieszkalnictwie w tym tygodniu pogłębiły spekulacje, że na horyzoncie może pojawić się łagodna recesja na rynku mieszkaniowym
• Dane NAHB pokazują, że zaufanie budowniczych do nowego segmentu domów jednorodzinnych spadło w październiku o 8 punktów
• Departament Spisu Ludności poinformował, że podczas gdy liczba pozwoleń na budowę wzrosła w sierpniu, liczba rozpoczynanych nowych mieszkań spadła miesiąc do miesiąca (MOM) i rok do roku (r/r).
• Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami ogłosiło, że sprzedaż istniejących domów i mediana cen mieszkań spadły we wrześniu
• Mimo to wielu ekspertów zgadza się, że całkowita awaria jest mało prawdopodobna ze względu na bezprecedensową odporność konsumentów i powolne tempo spadku

Ceny mieszkań i nowych budynków spadają. Oprocentowanie kredytów hipotecznych rosną. Spekulacje na temat recesji na rynku mieszkaniowym nadal rozprzestrzeniają się zarówno wśród kupujących, jak i inwestujących w nieruchomości. Dla niektórych bardziej prawdopodobne jest nagłe, gwałtowne nurkowanie; inni widzą wolniejszą, łagodniejszą regresję w ciągu następnego roku.

Tak czy inaczej, seria ostatnich raportów mieszkaniowych dolała oliwy do przysłowiowego ognia.

Nowe raporty mieszkaniowe w tym tygodniu

Być może największy raport mieszkaniowy w tym tygodniu powstał dzięki uprzejmości National Association of Home Builders (NAHB) oraz indeks rynku mieszkaniowego Wells Fargo.

HMI NAHB/Wells Fargo mierzy postrzeganie przez konstruktorów oczekiwań dotyczących sprzedaży domów jednorodzinnych w skali od „dobrych” do „słabych”. Dane składowe trafiają do indeksu dostosowanego sezonowo, w którym wyniki powyżej 50 sugerują, że większość budowniczych postrzega warunki jako „dobre”.

W październiku raport mieszkaniowy wykazał, że zaufanie budowniczych do budowy nowego domu jednorodzinnego spadło o 8 punktów. Obecnie ta miara zaufania budowniczych wynosi około 38. To połowa poziomu sprzed sześciu miesięcy i, poza krótkim przeskokiem podczas pandemii, najniższy od sierpnia 2012 roku.

Dla każdej części składowej:

• Obecne warunki sprzedaży spadły do ​​45, strata 9 punktów
• Sześciomiesięczne oczekiwania dotyczące sprzedaży spadły do ​​35, spadek o 11 punktów
• Ruch potencjalnych kupujących spadł do 25, co oznacza 6-punktowy spadek

Według prezesa NAHB Jerry'ego Kontera, popyt został osłabiony przez wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych, które stworzyły sytuację uważaną za „niezdrową i niezrównoważoną”.

Ale to nie jedyny raport mieszkaniowy opublikowany w tym tygodniu.

Dane Biura Spisu Powszechnego

W tym tygodniu Biuro Spisu Ludności i Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast opublikowały dane na temat nowego budownictwa mieszkaniowego we wrześniu. Według raport mieszkaniowy:

• Liczba pozwoleń na budowę wzrosła o 1.4% m/m, ale spadła o 3.2% r/r
• Liczba rozpoczętych budów prywatnych spadła o 8.1% m/m i 7.7% r/r
• Liczba oddanych do użytku mieszkań prywatnych wzrosła o 6.1% m/m i 15.7% r/r
• Liczba rozpoczętych budów jednorodzinnych spadła o 4.7% m/m
• Liczba oddanych do użytku domów jednorodzinnych wzrosła o 3.2% MOM

Wszystkie te dane dają obraz słabnącego rynku budowlanego.

Podczas gdy w zeszłym roku nowe projekty były inicjowane w wyższym tempie, teraz więcej jest realizowanych niż rozpoczynanie od nowa. (Innymi słowy, rynek mieszkaniowy jest już mocno tendencja spadkowa.)

Dane Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami

Również w tym tygodniu Narodowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAR) ogłosiło, że sprzedaż istniejących domów w USA spadła o 1.5% do 4.71 mln skorygowanych sezonowo we wrześniu.

Choć spadek był zgodny z oczekiwaniami ekonomistów, nadal stanowi ósmy z rzędu spadek miesięczny. To także pierwszy taki spadek sprzedaży istniejących mieszkań od 2007 roku.

Podsumowując, całkowita sprzedaż domów spadła o 23.8% r/r, a liczba mieszkań na rynku spadła o 2.3% do 1.25 mln sztuk.

Tymczasem mediana cen istniejących domów spadła z 389,500 384,800 USD do 400,000 2023 USD MOM, po tym jak wiosną tego roku po raz pierwszy przekroczyła XNUMX XNUMX USD. Dane NAR sugerują, że mediana spadków cen może trwać do początku XNUMX r., jeśli nie później.

Jak tak zwięźle podsumował główny ekonomista NAR Lawrence Yun: „Rynek wyraźnie się zmienia”.

Szacunki ekspertów: rynek może spaść nawet o 20%

Według głównego ekonomisty Pantheon Macro, Iana Shepherdsona, dane NAHB są „katastrofalnym” znakiem, że wszelkie odnotowane skoki w sprzedaży nowych domów były „bardziej hałasem” niż oznakami potencjalnej zmiany sytuacji na rynku nieruchomości. W szczególności Shepherdson przewiduje, że nowe budownictwo i sprzedaż domów będą nadal spadać, siejąc spustoszenie w wartości domów.

„To nie jest podłoga”, powiedział Shepherdson. „Wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych do prawie 7% w ciągu ostatnich kilku tygodni spowodował dalszy spadek popytu na kredyty hipoteczne i spodziewamy się, że sprzedaż domów będzie spadać do początku przyszłego roku”.

Jak widzi Shepherdson, ceny muszą „znacznie spaść”, aby przywrócić równowagę na rynku mieszkaniowym. A ponieważ krzywa podaży mieszkań nie spadła jeszcze płasko, spadający popyt doprowadzi do niższe ceny. Podsumowując, Shepherdson spodziewa się „spadku o 15-20% w ciągu następnego roku” przed osiągnięciem dna.

Kluczowe wnioski z tych raportów mieszkaniowych

Inne dane – w szczególności wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych – potwierdzają teorię, że: ceny mieszkań spadają będzie trwać jeszcze przez kilka miesięcy. Dla niektórych najnowsze dane z raportu mieszkaniowego sugerują potencjalną recesję na rynku mieszkaniowym.

Już teraz domy zaczęły dłużej utrzymywać się na rynku, pełzając od 16 do 19 dni. Przed pandemią średni czas na rynku dla większości domów wynosił jeden miesiąc. Ponadto transakcje gotówkowe utrzymują się na stałym poziomie około 22%, ponieważ nabywcy domów unikają niebotycznie wysokich – i rosnących – oprocentowania kredytów hipotecznych. Od marca 2022 r. amerykański bank centralny podniósł stopy procentowe z bliskiej zera do przedziału 3-3.25%, podczas gdy stopa funduszy federalnych ma zakończyć rok w okolicach 4.25-4.75%.

Mimo to czynniki te współpracowały ze sobą, aby zacząć zmniejszać popyt, co może prowadzić do długoterminowych spadków cen. Malują one rozległy obraz rosnących stóp procentowych, wąskich gardeł materiałowych i podwyższonych cen domów, które nieustannie osłabiają popyt.

Zauważył główny ekonomista NAHB, Robert Dietz: „Biorąc pod uwagę utrzymujące się podwyższone stopy procentowe z powodu działań Rezerwy Federalnej, przewiduje się, że w 2023 r. nastąpi dodatkowy spadek budynków jednorodzinnych w miarę postępu kurczenia się mieszkań…. Wskaźniki własności domów będą spadać w nadchodzących kwartałach, ponieważ wyższe stopy procentowe i stale podwyższone koszty budowy nadal wyceniają dużą liczbę potencjalnych nabywców”.

Czy zbliżamy się do recesji na rynku mieszkaniowym?

Ostatni raz, kiedy rynek mieszkaniowy był tak szalony, miał miejsce w latach 2005-2007, co ostatecznie doprowadziło do krachu bańki mieszkaniowej w 2008 roku. Teraz, gdy boom mieszkaniowy jest zagrożony przez gwałtownie rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych, zmniejszającą się podaż i popytu, warto zapytać: czy czeka nas kolejna recesja na rynku mieszkaniowym?

Pomimo trwających spadków po roku rekordowych wzrostów cen i najniższych oprocentowań kredytów hipotecznych, wydaje się, że poważna recesja na rynku mieszkaniowym jest mało prawdopodobna. Ekonomiści zajmujący się budownictwem mieszkaniowym uważają raczej, że każda korekta będzie prawdopodobnie skromna. (Innymi słowy, jest mało prawdopodobne, abyśmy doświadczyli kolejnej bańki mieszkaniowej podobnej do Wielkiej Recesji).

Jedną z oczywistych różnic między teraźniejszością a teraźniejszością jest zaskakująca odporność ekonomiczna, jaką większość konsumentów wykazała podczas pandemii. Nie bez znaczenia są też bardziej restrykcyjne przepisy kredytowe – wiele z nich wynikających z samej Wielkiej Recesji. Obecnie przeciętny nabywca kredytu hipotecznego domaga się większego kapitału własnego i wyższego początkowego ratingu kredytowego.

Ponadto ostrożne firmy budowlane moderowały nowe konstrukcje, aby upewnić się, że nie przekroczą podaży. Niestety, wydaje się również, że fakt ten nadal podnosi ceny, jednocześnie zmniejszając liczbę zapasów, tak że ani popyt, ani ceny nie mogą spaść w sposób organiczny.

Spadek popytu przypisuje się raczej astronomicznym cenom i rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych. Tak więc, chociaż jest mało prawdopodobne, aby doszło do katastrofalnej recesji na rynku mieszkaniowym, powolne, przeciekające uwolnienie – takie jak wypuszczanie powietrza z balonu – nie jest nieprawdopodobne.

Ochrona przed recesją na rynku mieszkaniowym dzięki Q.ai

Podczas gdy wyższe ceny domów okazały się cenne dla inwestorów w nieruchomości podczas pandemii, spadające ceny i obniżony popyt mogą oznaczać niespokojne wody. Nie wspominając o inwestorach również konsumenci – co oznacza wyższe stopy inflacji i spadek oprocentowania nie tylko Twojego portfela, ale także portfela.

Na szczęście Q.ai ma proste rozwiązanie: wspierane przez sztuczną inteligencję podwójne zagrożenie naszego zestawu do inflacji w połączeniu z Ochrona portfela. Podczas gdy jeden ustawia twoje pieniądze przed inflacją, aby (miejmy nadzieję) wyjść na górę, drugi ogranicza potencjalne spadki, aby zapewnić, że twoje pieniądze są jak najlepiej chronione.

To właśnie nazywamy inteligentnym inwestowaniem w każdą pogodę.

Pobierz Q.ai już dziś dostępu do strategii inwestycyjnych opartych na sztucznej inteligencji. Kiedy wpłacisz 100 $, dodamy dodatkowe 50 $ do Twojego konta.