Zdezorientowany rynkiem mieszkaniowym? Oto, co się dzieje

Spowolnienie w rozgrzanym do czerwoności boomie mieszkaniowym było oszałamiająco szybkie.

Amerykański rynek mieszkaniowy odnotował gwałtowny wzrost podczas pandemii, ponieważ ludzie powracający do domu szukali nowych miejsc do życia, wzmocnieni rekordowo niskimi stopami procentowymi.

Teraz agenci nieruchomości, którzy kiedyś zgłaszali kolejki kupujących przed otwartymi domami i wojny licytacyjne na tylnym pokładzie, mówią, że domy siedzą dłużej, a sprzedający są zmuszeni obniżyć wzrok.

To sprawia, że ​​zarówno potencjalni kupujący, jak i sprzedający zastanawiają się, na czym stoją.

„Ponieważ obawy związane z recesją wpływają na perspektywy konsumentów, nasze badanie pokazuje, że niepewność zagnieździła się w umysłach wielu kupujących” – powiedziała Danielle Hale, główny ekonomista Realtor.com.

Oto główne czynniki stojące za odwróconym rynkiem mieszkaniowym.

Głównym motorem spowolnienia są rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych. Średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego, który jest obecnie zdecydowanie najpopularniejszym produktem, stanowiącym ponad 90% wszystkich wniosków o kredyt hipoteczny, rozpoczął się w tym roku w okolicach 3%. Według Mortgage News Daily wynosi on obecnie nieco ponad 6%.

Oznacza to, że osoba kupująca dom za 400,000 700 USD miałaby miesięczną płatność o XNUMX USD wyższą niż w styczniu.

Innymi czynnikami spowolnienia są wysokie ceny i niska podaż.

Według krajowego indeksu cen domów S&P Case-Shiller ceny są teraz o 43% wyższe niż na początku pandemii koronawirusa. Według Realtor.com podaż domów na sprzedaż rośnie, o 27% na początku września w porównaniu z tym samym okresem rok temu. Choć to porównanie wydaje się duże, to wciąż nie wystarcza, aby zrekompensować wieloletni niedobór mieszkań na sprzedaż.

Aktywne zasoby są nadal o 43% niższe niż w 2019 r. Nowe oferty również spadły o 6% pod koniec września, co oznacza, że ​​potencjalni sprzedawcy są teraz zaniepokojeni, ponieważ widzą więcej domów na rynku dłużej.

Paul Legere jest agentem ds. zakupów w Joel Nelson Group w Waszyngtonie. Koncentruje się na konkurencyjnej dzielnicy Capitol Hill i powiedział, że tuż po Święcie Pracy odnotował wzrost liczby ofert z 20 do 171. Teraz nazywa rynek „rozdętym”. Dla porównania w marcu wystawiono na sprzedaż zaledwie 65 domów.

„Jest to bardzo tradycyjny wzrost zapasów po Świętach Pracy i zobaczenie za około tydzień, w jaki sposób rynek wchłania nowe zapasy, będzie bardzo wymowne” – powiedział. "Bardzo."

Asortyment jest hitem w całym kraju, ponieważ producenci domów spowalniają produkcję z powodu mniejszej liczby potencjalnych nabywców odwiedzających ich modele. Według amerykańskiego spisu powszechnego liczba rozpoczętych budów dla domów jednorodzinnych spadła w lipcu o 18.5% w porównaniu z lipcem 2021 roku.

Nastroje deweloperskie na rynku jednorodzinnym Według Krajowego Stowarzyszenia Budowniczych Domów w sierpniu po raz pierwszy od krótkiego spadku na początku pandemii po raz pierwszy spadła na terytorium ujemne. Budowniczowie odnotowali niższą sprzedaż i słabszy ruch kupujących.

„Zaostrzona polityka monetarna Rezerwy Federalnej i stale podwyższone koszty budowy spowodowały recesję mieszkaniową”, powiedział główny ekonomista NAHB Robert Dietz w sierpniowym raporcie.

Kupujący nie zniknęli jednak całkowicie, pomimo wciąż drogiego rynku sprzedaży i równie drogiego rynku wynajmu.

„Dane wskazują, że niektórzy kupujący do domu znajdują srebrne podszewki w postaci konkurencji o chłodzenie dla rosnącej liczby opcji domu na sprzedaż”, powiedział Hale z Realtor.com. „Szczególnie dla kupujących, którzy stają się kreatywni, na przykład poprzez eksplorację mniejszych rynków, ta jesień może przynieść stosunkowo większe szanse na znalezienie domu w budżecie”.

Ceny domów wreszcie zaczynają się ochładzać. Według Black Knight, firmy zajmującej się technologią kredytów hipotecznych i dostawcą danych, spadły one o 0.77% od czerwca do lipca, pierwszy miesięczny spadek od prawie trzech lat.

Choć spadek może wydawać się niewielki, jest to największy jednomiesięczny spadek cen od stycznia 2011 r. Jest to również drugi najgorszy wynik w lipcu od 1991 r., za 0.9% spadkiem w lipcu 2010 r., podczas Wielkiej Recesji.

Jednak ten spadek cen w niewielkim stopniu przyczyni się do poprawy kryzysu przystępności, spowodowanego przez rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych. Chociaż w sierpniu stopy spadły nieznacznie, w tym tygodniu ponownie gwałtownie wzrosły, co oznacza, że ​​jest to najmniej przystępny tydzień w budownictwie mieszkaniowym od 35 lat.

Obecnie miesięczna spłata kapitału i odsetek od średniego domu z 35.51-letnim kredytem hipotecznym i 30% spadkiem zajmuje obecnie 20% średniego dochodu. Według Andy'ego Waldena, wiceprezesa ds. badań nad przedsiębiorstwami i strategii w Black Knight, jest to nieznacznie więcej niż w czerwcu, kiedy wskaźnik płatności do dochodu osiągnął 35%.

W ciągu pięciu lat, zanim stopy procentowe zaczęły rosnąć, wskaźnik dochodów do płatności utrzymywał się na stałym poziomie około 20%. Mimo że ceny domów wzrosły w latach 2020 i 2021, rekordowo niskie stopy procentowe zrównoważyły ​​wzrosty.

„Biorąc pod uwagę dużą rolę, jaką wyzwania związane z przystępnością cenową odgrywają w zmieniającej się dynamice rynku mieszkaniowego, niedawny spadek cen domów prawdopodobnie będzie kontynuowany” – powiedział Walden.

Nowy raport biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami Redfin wykazał, że chociaż popyt nabywców domów nieco wzrósł w sierpniu, ostatni wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych w ciągu ostatniego tygodnia uśpił go. Z raportu wynika, że ​​mniej osób szukało w Google hasła „domy na sprzedaż” w tygodniu kończącym się 3 września – o 25% mniej niż rok wcześniej.

Indeks popytu Redfin, który mierzy zapytania o wycieczki do domu i inne usługi kupowania domów od agentów Redfin, wykazał, że w ciągu siedmiu dni kończących się 4 września popyt wzrósł o 18% w porównaniu z najniższym poziomem z 2022 r. w czerwcu, ale nadal spadł o 11% w stosunku do poprzedniego roku rok.

„Rynek mieszkaniowy zawsze ochładza się o tej porze roku”, powiedział Daryl Fairweather, główny ekonomista Redfin, „ale w tym roku spodziewam się, że jesień i zima będą szczególnie mroźne, ponieważ sprzedaż wysycha bardziej niż zwykle”.