(Bloomberg) — Sprzedaż komercyjnych listów zastawnych spadła z urwiska, spadając o około 85% rok do roku, ponieważ rosnące stopy procentowe ograniczają wolumen kredytów, a niewypłacalność przeraża inwestorów.
Najczęściej czytane z Bloomberg
Jak wynika z danych zebranych przez Bloomberg na podstawie transakcji bez wsparcia rządu, do tej pory wyemitowano w tym roku tylko około 4.27 miliarda dolarów obligacji, w porównaniu z 29.38 miliarda dolarów w tym samym momencie w zeszłym roku. Inwestorzy obwiniają agresywną kampanię stóp procentowych Rezerwy Federalnej, która sprawiła, że refinansowanie stało się droższe dla pożyczkobiorców. Wyższe stawki wpłynęły również na sprzedaż nieruchomości, skutecznie podnosząc ceny dla kupujących.
Dodatkową presję wywiera niedawna seria niewypłacalności w sektorach nieruchomości biurowych i handlowych, co sprawia, że nabywcy obligacji stają się jeszcze bardziej ostrożni. W tym tygodniu Bloomberg poinformował, że Brookfield Corp., matka największego właściciela biura w centrum Los Angeles, nie spłacała pożyczek związanych z dwoma budynkami zamiast refinansować dług, ponieważ popyt na powierzchnię spada. Tymczasem pożyczka związana z wieżą byłego prezydenta Donalda Trumpa przy 40 Wall St. na Manhattanie została umieszczona na liście obserwowanych pożyczkodawców. A inwestorzy próbują przejąć dostęp do jednego z największych centrów handlowych w kraju — Palisades Center w West Nyack w stanie Nowy Jork.
„Ryzyko niewypłacalności wzrosło i może być bardziej problematyczne, jeśli stopy wzrosną, a gospodarka zwolni” – powiedział Chris Sullivan, dyrektor ds. inwestycji w Federalnej Unii Kredytowej ONZ. „Myślę więc, że ostrożne i szczególnie sumienne podejście jest właściwe”.
Spadek wolumenu kredytów wynika ze spowolnienia na rynku nieruchomości, które rozpoczęło się w drugiej połowie 2022 r., kiedy Fed zaczął poważnie podnosić stopy procentowe.
Według danych Mortgage Bankers Association, w ubiegłym roku odnotowano 10% spadek kredytów na nieruchomości komercyjne – dług bazowy, który zwykle jest przepakowywany w komercyjne listy zastawne – w porównaniu z rokiem poprzednim, do 804 mln USD z 891 mln USD. Grupa handlowa spodziewa się dalszego spadku kredytów CRE o 15% w 2023 r., do 684 mln USD, ponownie zmniejszając liczbę kredytów, które można sekurytyzować i sprzedawać.
„Wszystko jest zamrożone, więc nie ma surowca do zawierania transakcji CMBS” – powiedział Paul Norris, szef działu produktów strukturyzowanych w firmie ubezpieczeniowej Conning & Co., w rozmowie telefonicznej.
Tylko kilka transakcji przekroczyło linię mety w ciągu ostatnich kilku tygodni. Banki stają się nawet kreatywne, jeśli chodzi o struktury transakcji, aby zwabić inwestorów. W zeszłym tygodniu grupa pożyczkodawców kierowana przez Deutsche Bank AG wyceniła kanał CMBS na łączną kwotę 765.5 miliona dolarów z pięcioletnim terminem zapadalności – anomalia na rynku, który ma tendencję do sprzedawania długów o dłuższym terminie zapadalności.
„Bardzo trudno jest teraz wprowadzać nowe oferty na rynek, ponieważ na rynku nieruchomości nic się nie dzieje” — powiedział Norris. „Nikt nie chce refinansować swoich budynków, a ze względu na niepewność istnieje ogromna przepaść pod względem oczekiwań między kupującymi a sprzedającymi”.
Zdaniem Sullivana, większość popytu ze strony inwestorów prawdopodobnie przesunie się w stronę transakcji z doskonałymi wynikami w zakresie zabezpieczeń i sponsoringu. „Właściwości trofeów będą nadal preferowane”.
Z pewnością indeks CMBS radzi sobie lepiej niż szerszy rynek obligacji o ratingu inwestycyjnym, zyskując w tym roku 1.14% w porównaniu do 0.85% wzrostu tego ostatniego, zgodnie z danymi indeksu Bloomberg.
Ceny limitów
Cykl podwyżek Fed doprowadził również do wyższych stóp kapitalizacji lub stóp kapitalizacji, miary podobnej do rentowności obligacji. Ostatnio liczby te rosną, ponieważ spadają wartości nieruchomości, zmniejszając wolumen transakcji.
„Nikt nie chce ponieść straty, jeśli może temu zaradzić” — powiedziała Lea Overby, strateg CMBS w Barclays Plc. Według Green Street ceny nieruchomości komercyjnych w USA spadły o 13% w 2022 r., podał Bloomberg.
Ale przy utrzymującej się wysokiej inflacji i niskim bezrobociu, Fed może być zmuszony do dłuższego utrzymywania podwyżek stóp procentowych. „Jeśli ryzyko recesji stanie się poważniejsze, będzie to trudne na rynku nieruchomości komercyjnych” – dodała.
Barclays szacuje, że przez resztę roku emisja CMBS pozostanie niska. Na rok 2023 bank przewiduje 25 miliardów dolarów długu pośredniego – lub obligacji zabezpieczonych wieloma nieruchomościami. Przewiduje 45 miliardów dolarów pojedynczych aktywów, obligacji jednego pożyczkobiorcy lub papierów wartościowych zabezpieczonych hipotekami na jednej nieruchomości.
„Rynek musi nauczyć się funkcjonować w tym nowym systemie stawek i osiągnąć konsensus co do tego, gdzie powinny być ceny” – powiedział Overby. „Im szybciej rynek zda sobie sprawę, że to nowa rzeczywistość, tym lepiej”.
Najczęściej czytane z Bloomberg Businessweek
© 2023 Bloomberg LP
Źródło: https://finance.yahoo.com/news/commercial-property-market-freezes-bond-180729652.html