Akcje chińskich nieruchomości wzrosły w obliczu ostrzeżeń o słabej rzeczywistości i wysokich oczekiwaniach

PEKIN — Chiński sektor nieruchomości nie jest jeszcze przygotowany na szybkie ożywienie, pomimo wzrostu cen akcji głównych deweloperów w tym miesiącu.

To dlatego, że niedawne wsparcie ze strony Pekinu nie rozwiązuje bezpośrednio głównego problemu spadającej sprzedaży domów i cen, twierdzą analitycy.

W zeszłym tygodniu akcje deweloperów wzrosły po wiadomościach, że bank centralny i regulator bankowy podjęli środki, które zachęciły banki do pomocy branży nieruchomości. Pojawia się wraz z innymi środkami wsparcia na początku tego miesiąca.

Udziały Country Garden, największego chińskiego dewelopera pod względem sprzedaży, wzrosła ponad dwukrotnie w listopadzie, a te z Longfora wzrosły o około 90%. Akcje oddały już część zysków z tego miesiąca.

Tymczasem kontrakty terminowe na rudę żelaza wzrosła w tym miesiącu o około 16% — analitycy Morgan Stanley twierdzą, że około 40% zużycia stali w Chinach jest wykorzystywane w budownictwie.

Sytuacja jest jedną z „silnych oczekiwań, ale słabej rzeczywistości”, a ceny rynkowe odbiegają od podstaw, powiedział Sheng Mingxing, analityk metali żelaznych w Instytucie Badawczym Nanhua, powiedział po chińsku w tłumaczeniu CNBC.

Sheng powiedział, że ważne jest, aby obserwować, czy mieszkania mogą zostać ukończone i dostarczone w szczytowym okresie budowy w marcu i kwietniu.

Nowe środki, szeroko zgłaszane w Chinach, ale nieoficjalnie opublikowane, przewidują przedłużanie pożyczek, wzywają do takiego samego traktowania deweloperów, niezależnie od tego, czy są własnością państwa, czy nie, oraz wspierają emisję obligacji. Żaden regulator nie odpowiedział na prośbę CNBC o komentarz.

„To naprawdę tymczasowa ulga, jeśli chodzi o to, że deweloperzy będą musieli zaspokoić mniejsze potrzeby spłaty zadłużenia w najbliższej przyszłości – tymczasowa ulga w płynności, a nie fundamentalny zwrot”, analityk z Hongkongu Samuel Hui, dyrektor ds. Fitch Ratings, powiedział w środę.

„Kluczem jest to, że nadal potrzebujemy poprawy podstawowego rynku sprzedaży domów”, powiedział, zauważając, że zaufanie nabywców domów zależy od tego, czy deweloperzy będą w stanie ukończyć budowę i dostarczyć mieszkania.

Na początku tego roku wielu nabywców domów odmówił dalszego spłacania kredytów hipotecznych na mieszkania kiedy budowa się opóźniła. Domy w Chinach są zazwyczaj sprzedawane przed ukończeniem budowy, co generuje główne źródło przepływów pieniężnych dla deweloperów.

Analitycy różnią się co do tego, kiedy rynek nieruchomości w Chinach może się odbudować.

Fitch powiedział, że harmonogram „pozostaje bardzo niepewny”, podczas gdy starszy dyrektor S&P Global Ratings, Lawrence Lu, spodziewa się, że ożywienie może nastąpić w drugiej połowie przyszłego roku.

„Jeśli ta polityka zostanie szybko wdrożona, zatrzyma to spiralę spadkową deweloperów, pomoże to przywrócić zaufanie inwestorów [do] deweloperów” – powiedział.

Sprzedaż mieszkań mieszkalnych w ciągu pierwszych 10 miesięcy roku spadła o 28.2% w porównaniu z rokiem ubiegłym, podało w zeszłym tygodniu Narodowe Biuro Statystyki. S&P Global Ratings powiedział w lipcu, że spodziewa się 30% spadku sprzedaży w 2022 r., gorszy niż w 2008 roku, kiedy sprzedaż spadła o około 20%.

Spowolnienie wzrostu gospodarczego, niepewność co do trwających kontroli Covid i obawy o przyszłe dochody osłabiły apetyt na kupowanie domów.

Do tych zmartwień dochodzą spadające ceny.

Ceny mieszkań w 70 miastach spadły w październiku o 1.4% w porównaniu z rokiem ubiegłym, wynika z analizy danych Goldman Sachs opublikowanej w środę.

„Pomimo większej liczby lokalnych działań łagodzących warunki mieszkaniowe w ostatnich miesiącach”, stwierdzili analitycy, „uważamy, że rynki nieruchomości w miastach niższego szczebla nadal borykają się z silnymi przeciwnościami wynikającymi ze słabszych fundamentów wzrostu niż w dużych miastach, w tym odpływu ludności netto i potencjalnych problemów z nadpodażą”.

W raporcie stwierdzono, że ceny mieszkań w największych miastach poziomu 1 wzrosły w październiku o 3.1% od września, podczas gdy w miastach poziomu 3 odnotowano w tym czasie spadek o 3.9%.

Około dwa lata temu Pekin zaczął się rozprawiać duża zależność deweloperów od długu dla wzrostu. Połączenia najbardziej zadłużony deweloper w kraju, Evergrande, zbankrutował pod koniec zeszłego roku w wyniku głośnego kryzysu zadłużenia, który nadszarpnął zaufanie inwestorów.

Od tego czasu pojawiły się obawy o zdolność innych firm z branży nieruchomości do spłaty zadłużenia rozprzestrzenił się na zdrowych programistów.

Obrót akcjami Evergrande, Kaisa i Shimao jest nadal zawieszony.

Podczas gdy kontrole Covid spowolniły wzrost w Chinach w tym roku, zmagania na rynku nieruchomości również znacząco się do tego przyczyniły.

Według szacunków analityków sektor nieruchomości, w tym branże pokrewne, odpowiada za około jedną czwartą chińskiego PKB.

„Myślę, że w 2023 r. sektor nieruchomości stanie się mniejszym obciążeniem dla gospodarki” — powiedział w środę Tommy Wu, starszy ekonomista ds. Chin w Commerzbank AG.

„Jest za wcześnie, by stwierdzić, czy podjęte dotychczas działania wystarczą, by uratować sektor nieruchomości” – powiedział. „Ale teraz wydaje się to bardziej pewne, ponieważ wydaje się bardziej prawdopodobne, że zostaną zastosowane bardziej zdecydowane środki, jeśli spadek koniunktury na rynku nieruchomości nadal nie zmieni się znacząco w nadchodzących miesiącach”.

Ostatecznie chińska branża nieruchomości przechodzi transformację kierowaną przez państwo – do mniejszej części gospodarki i modelu biznesowego znacznie mniej zależnego od sprzedaży mieszkań przed ich ukończeniem.

Rynek nieruchomości skurczył się o około jedną trzecią w porównaniu z ubiegłym rokiem i prawdopodobnie pozostanie na tym samym poziomie w przyszłym roku, powiedział Lu z S&P.

Zwrócił uwagę, że państwowi deweloperzy radzili sobie lepiej w okresie spowolnienia gospodarczego.

Lu powiedział, że w pierwszych trzech kwartałach roku sprzedaż państwowych deweloperów spadła o 25%, w porównaniu do 58% spadku sprzedaży deweloperów niebędących własnością państwa.

I pomimo ostatnich ruchów politycznych, stanowisko Pekinu pozostaje zdecydowane w zniechęcaniu do zakupów domów na dużą skalę.

Niezależnie od tego, czy chodzi o wiadomości z Narodowego Biura Statystycznego, czy Ludowego Banku Chin, oficjalne ogłoszenia w tym miesiącu powtarzały, że domy są do zamieszkania, a nie do spekulacji – mantra, która oznaczała wczesne początki załamania na rynku nieruchomości.