Kupujesz swój pierwszy dom? Oto, co musisz wiedzieć

Kupujący dom po raz pierwszy muszą się dużo nauczyć, począwszy od zrozumienia prawdziwej przystępności cenowej i tego, jak zakwalifikować się do kredytu hipotecznego, po zarządzanie przepływami pieniężnymi po zakupie.

„Kupując swój pierwszy dom, musisz wziąć pod uwagę, że pożyczkodawca pozwoli ci pożyczyć niekoniecznie tę samą kwotę, na którą możesz sobie pozwolić” – powiedział certyfikowany planista finansowy Eric Roberge, założyciel Beyond Your Hammock w Bostonie.

Podczas gdy większość banków pozwoli Ci zaciągnąć pożyczkę ze spłatą około 30% Twoich dochodów, Roberge radzi klientom, aby roczne koszty mieszkania (spłaty kredytu hipotecznego wraz z podatkami od nieruchomości, ubezpieczeniem domu i rocznymi kosztami utrzymania) utrzymywały się na poziomie 20% ich dochodu brutto .

„W dzisiejszym środowisku kupują zapłatę, a nie cenę zakupu” – powiedział CJ Harrison, CFP, wiceprezes DecisionPoint Financial w Mesa w Arizonie. „Muszą jednak pamiętać, że są to bardzo zawyżone ceny domów.

„Pytam tych klientów: «Czy jesteście w stanie znieść finansowo katastrofalny spadek wartości domu?»”

Aby sprowadzić swoich klientów na ziemię, Brian Mercado, CFP w JSF Financial w Los Angeles, każe im wykonać ćwiczenie.

„Mówię im, że szukając domu, powinni starać się żyć tak, jakby już płacili tę większą kwotę” – powiedział. „To test warunków skrajnych dla ich przepływu środków pieniężnych”.

Podczas gdy kupujący przyzwyczajają się do nowego budżetu, Mercado inwestuje nadwyżkę miesięcznych oszczędności, aby można było je dodać do zaliczki.

Nie chcesz, żeby Twój nowy dom wyrósł, mówi Stephanie Campos, CFP, właścicielka Campos Financial w Miami. Zadaje klientom pytania typu: „Czy ten dom będzie spełniał Twoje potrzeby przez dłużej niż pięć–10 lat?” oraz „Czy kredyt hipoteczny i koszty zamknięcia są tego warte, jeśli za kilka lat będziesz musiał kupić inne mieszkanie?”

Zdaniem Campos przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny należy w razie potrzeby sprawdzić swoją zdolność kredytową.

„Reklamowane stawki zwiastuna dotyczą wyłącznie doskonałych kredytów i [ogólnie rzecz biorąc, stopy bankowe są ruchomym celem zależnym od apetytu pożyczkodawcy na ryzyko” – stwierdziła.

Campos radzi osobom poszukującym domu z oceną kredytową poniżej 600, aby ponownie przyjrzały się kredytom hipotecznym Federalne Władze Wewnętrzne. Są one skierowane do osób kupujących domy po raz pierwszy, które mają trudności z zaoszczędzeniem 20% kwoty potrzebnej do uniknięcia prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego, powiedziała. Pożyczki FHA mogą wymagać zaledwie 3.5% zniżki, ale wiążą się z nieco wyższymi stawkami oraz pewnymi wymogami dotyczącymi płatności i dochodów.

Mercado twierdzi, że sposobem na uniknięcie konieczności wykupywania prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego (PMI) przez kupujących jest zaciągnięcie dwóch oddzielnych pożyczek – tj. kredytu hipotecznego na 80% potrzebnej kwoty i linii kredytowej pod zastaw domu na pozostałą część.

Mercado sugeruje również, że kupujący żądają od pożyczkodawców wielu listów przedkwalifikacyjnych na różne kwoty w przypadku różnych strategii negocjacyjnych. Na przykład:

• Jeśli nie chcesz dać znać sprzedawcy, że możesz zapłacić więcej, użyj listu, w którym widnieje tylko kwota potrzebna na zakup.
• Jeśli bierzesz udział w wojnie licytacyjnej, użyj litery z kwotą, która pokaże sprzedającemu, że możesz pójść wyżej.

Kupujący powinni mieć ich kilka pod ręką, na wypadek konieczności złożenia natychmiastowej oferty, powiedział Mercado.

Kredyty hipoteczne to jedna z „najbardziej konkurencyjnych dziedzin” – powiedział Harrison – „więc uzyskaj zestawienie kosztów i pokaż je innym pożyczkodawcom”.

Mówi kupującym, aby uzyskali wyceny z co najmniej trzech źródeł kredytów hipotecznych i poprosili o arkusz opłat, który jest wstępny i nie wymaga sprawdzenia zdolności kredytowej, i/lub szacunkową kwotę pożyczki, która jest wiążąca i wymaga sprawdzenia zdolności kredytowej.

Harrison powiedział, że przeceniasz swoje wydatki po zakupie, ponieważ koszty mebli, utrzymania i napraw podwórek są wysokie ze względu na popyt wynikający z gorącego rynku mieszkaniowego.

„Bądź cierpliwy, zanim zaczniesz wydawać pieniądze po zakupie” – powiedział. „Trzymaj tempo i oszczędzaj swój fundusz awaryjny – oraz budżet na przyszłe zakupy, zamiast wydawać całą gotówkę”.