Buduj, kochanie, buduj! W 2023 r. miasta muszą zachęcać do tworzenia nowych mieszkań

Eksperci i prognostycy będą próbowali przewidzieć, czy i jak długo amerykańska gospodarka będzie cierpieć z powodu inflacji. Odpowiedzi na te pytania będą miały również wpływ na ich ocenę recesji; czy wygrywamy, czy nadchodzi i jak głęboko i długo to potrwa? Jeśli chodzi o gospodarkę mieszkaniową, liście herbaty są trudne do odczytania. Oprocentowanie kredytów hipotecznych w górę, podobnie jak czynsze dodając do ogólnej inflacji. Tymczasem ceny domów jednorodzinnych gwałtownie wzrosły w 2021 r., ponieważ pracownicy zdalni wykorzystali tanie pieniądze i pracę zdalną, aby podsycić szaleństwo zakupów na wcześniej sennych rynkach, takich jak Boise i Bozeman. Teraz ceny na tych rynkach gwałtownie spadają. Co to oznacza i jak powinny zareagować samorządy, które regulują podaż mieszkań? W każdym scenariuszu odpowiedź jest taka sama: zachęcać do budowania więcej przy mniejszej liczbie przepisów i większej liczbie zachęt.

Pamiętasz wielki kryzys mieszkaniowy w 2008 roku? Produkcja mieszkań jednorodzinnych nigdy się nie poprawiła, a przynajmniej poziom produkcji mieszkań nie osiągnął tych samych liczb. Spojrzenie na pozwolenia dla domów jednorodzinnych od 2000 r. do teraz pokazuje gwałtowny spadek produkcji. To prawda, że ​​dane Banku Rezerwy Federalnej w Saint Louis pokazują, że spadek rozpoczął się na długo przed krachem, ale niezależnie od tego, nawet przy dużym boomie zakupowym w 2021 r., podaż nie nadąża za popytem, ​​co oznacza wyższe ceny.

Czynsze były niestabilne. Dane Zumpera dla Bostonu pokazują doskonały przykład tego, jak czynsze spadły podczas pandemii, a następnie gwałtownie wzrosły do ​​poziomów sprzed pandemii, a następnie nadal rosły.

Więc, co dzieje się dalej? Oto kilka scenariuszy.

Wysoka inflacja trwa, Fed reaguje agresywnie, następuje recesja

Najgorszy scenariusz jest taki, że Fed nie tylko zabierze głupka z ponczu, ale pojawi się z glinami, aby rozbić imprezę. W tym przypadku produkcja mieszkań spada do zera przy bardzo niewielkiej liczbie transakcji, ponieważ pieniądz staje się droższy, a inwestorzy szukają innych inwestycji. Może nie będzie tak źle jak w 2008 roku, ale rezultatem będzie spowolnienie lub zatrzymanie produkcji i płaski popyt.

Inflacja słabnie, Fed wycofuje się, następuje krótka i płytka recesja

Nawet w tym scenariuszu nastąpi załamanie w wężu produkcji mieszkań z powodu niedawnych podwyżek stóp procentowych. Projekty wielorodzinne również prawdopodobnie spowalniają; są również zbudowane za pożyczone pieniądze. Gdy chmury się rozejdą i zacznie świecić słońce, potrzeba czasu, aby produkcja wzrosła, a wzrost popytu zostanie powitany małą podażą i wyższymi cenami pod koniec 2023 r.

Opóźnione wskaźniki Zawyżona inflacja, Fed wycofuje się, brak inflacji lub recesji w 2023 r.

Wskaźniki rządowe są zawsze za rzeczywistymi wydarzeniami gospodarczymi. To tak, jakby meteorolog pojawił się kilka dni po tym, jak tornado zniszczyło twój dom i powiedział: „To już oficjalne, twój dom został zburzony przez tornado”. W dyskusji w The Ringer's Zwykły podcast w języku angielskim, Mark Zandi z agencji Moody's wyjaśnia to zjawisko. „Kiedy dostajesz podwyżkę czynszu na rynku, powiedzmy w lutym, potrzeba około sześciu miesięcy, aby przełożyło się to na to, co to oznacza dla inflacji czynszu mierzonej przez BLS”. Może u nas wszystko w porządku, tylko o tym nie wiemy. Ale pieniądz wciąż drożeje, a zanim Fed się wycofa, nadal będziemy świadkami spowolnienia produkcji na rynku mieszkaniowym.

Nadszedł czas, aby zapobiec kolejnemu „kryzysowi mieszkaniowemu”

W każdym z powyższych scenariuszy nastąpi spowolnienie produkcji mieszkaniowej we wszystkich typologiach. Jeśli od 2008 roku możemy się czegoś nauczyć, to tego, że spadki inwestycji w nowe mieszkania, słabnący popyt na mieszkania, spowolnienie lub wstrzymanie produkcji mieszkań to sygnał: Buduj, kochanie, buduj! Deweloperzy nienawidzą ryzyka bardziej niż zysku. Tak naprawdę sensowne jest to, że mieszkania stają się atrakcyjne tylko wtedy, gdy ceny rosną po dużym spadku. Ta pusta działka, która mogłaby służyć za mieszkania, prawdopodobnie pozostanie nieruchoma, dopóki popyt nie wzrośnie, ceny nie wzrosną, a następnie budowanie na niej zracjonalizuje koszty i ryzyko. Zwykle, gdy gospodarka mieszkaniowa się ożywia, rząd panikuje, ponieważ ceny rosną, a następnie narzucają zasady i przepisy, aby „ustalić” ceny.

Możemy tego uniknąć, gdy gospodarka mieszkaniowa ustabilizuje się i odrodzi, działając teraz w celu wyeliminowania wszystkich rzeczy, które spowalniają produkcję. Następnie, jeśli deweloper obawia się, że budowanie w tej chwili jest zbyt ryzykowne, samorząd lokalny może zainwestować – tak, położyć pieniądze na stole – aby zbudować na tej pustej działce i dotować potencjalnie wysokie wskaźniki pustostanów i straty. Kiedy gospodarka się odwróci i popyt na mieszkania powróci, to tsunami popytu spotka się z obfitością mieszkań. Gdyby rząd zrobił siano w 2009, 2010 i 2011 roku, kiedy słońce nie świecił, mielibyśmy mniej problemów z cenami mieszkań, kiedy w końcu by się to stało.