Właściciele teatrów na Broadwayu chcą zarobić mniej pieniędzy po zmianie zasad zagospodarowania przestrzennego

Nawet koszt powietrza na Broadwayu jest teraz droższy.

W 1998 r. Departament Planowania Miejskiego Nowego Jorku zmienił zasady zagospodarowania przestrzennego, aby umożliwić właścicielom budynków na Broadwayu sprzedaż praw do powietrza nad ich teatrami deweloperom, którzy chcą montować wysokie wieże w dzielnicy teatralnej. Układając przeniesioną przestrzeń na innych placach budowy, nowe budynki mogły wznosić się wyżej, niż byłoby to możliwe w innym przypadku.

„Wszystkie te nowe superwieże, które zmieniają wygląd horyzontu miasta… nie mogłyby powstać bez przekazania praw lotniczych” zauważony Robert Von Ancken, rzeczoznawca majątkowy.

W ramach każdej umowy dotyczącej praw do transmisji deweloper musi wpłacić datek na Fundusz Podokręgu Teatralnego, który przyznaje dotacje na wsparcie produkcji oryginalnych przedstawień, przyciąganie nowej publiczności i dywersyfikację personelu teatralnego. Rozdzieliła ponad 10 milionów dolarów ze sprzedaży praw do powietrza i jednego lokalnego polityka Deklarowana że wykorzystanie funduszy na ustanowienie programów mentorskich „po raz kolejny pokazuje, że wykorzystanie praw sąsiedzkich [do powietrza] do inwestowania w przyszłość naszego miasta przynosi korzyści obu stronom”.

Kiedy Fundusz utworzono w 1998 r., pierwotna stawka każdej składki wynosiła 10 dolarów za metr kwadratowy. Ponieważ jednak cena rynkowa praw do powietrza wystrzeliła w górę, stawka składki wzrosła do 14.91 dolarów za metr kwadratowy w 2006 r. i ponownie do 17.60 dolarów za metr kwadratowy w 2011 r.

W 2016 r. Departament Planowania Miejskiego zalecił podniesienie stawki składki do 20 procent ceny sprzedaży lub 20 procent z 347 dolarów za metr kwadratowy, w zależności od tego, która kwota jest większa. Następnie co trzy do pięciu lat dostosowywałaby cenę minimalną do 347 dolarów za metr kwadratowy.

„Te zmiany w metodologii będą zgodne z pierwotnymi intencjami poprawki do tekstu z 1998 r., która ustanowiła możliwość dla kin znajdujących się na liście możliwości przenoszenia praw do transmisji na terenie całej dzielnicy w zamian za wkład do nowo utworzonego funduszu dzielnicy w wysokości odpowiadającej 20 procent wartości przeniesienia [praw lotniczych]”, wyjaśnione Wiceprzewodniczący Komisji Planowania Miasta Nowy Jork Kenneth Knuckles.

Jednakże od 1998 r. cena praw do powietrza rosła znacznie szybciej niż stawki składek.

Według jednego z raportów cena praw do powietrza sprzedanych po 2007 r. wahała się od 318 dolarów za stopę kwadratową do 692 dolarów za stopę kwadratową po uwzględnieniu inflacji. Średnia cena wyniosła 461 dolarów za metr kwadratowy, co oznacza, że ​​średnia stawka składki na rzecz Funduszu wynosiła mniej niż cztery procent ceny za metr kwadratowy.

W obliczu potencjalnej podwyżki składki właściciele teatrów na Broadwayu i deweloperzy rozpoczęli wojnę.

„Tak radykalna podwyżka, jaką tu proponujemy, niewątpliwie ochłodzi rynek, powodując niewielką liczbę (jeśli w ogóle) transakcji” – argumentował Paimaan Lodhi, wiceprezes Zarządu Nieruchomości w Nowym Jorku. Opisując korektę jako „uciążliwą, nadmierną i niesprawiedliwą”, Lodhi kontynuował, że „co najmniej 400-procentowy wzrost z dnia na dzień traktuje właścicieli kin inaczej i niesprawiedliwie niż tych, którzy wcześniej byli w stanie sprzedać swoje prawa do transmisji i tych, którzy temu podlegają. teraz bardzo drastyczny wzrost.”

„Obawiamy się konieczności płacenia ceny minimalnej w przypadku spadku cen na rynku oraz wpływu, jaki będzie to miało na negocjacje” – dodał. echo pełnomocnik reprezentujący właścicieli teatru. „Nasze obawy mają także charakter teoretyczny” – stwierdził prawnik, dodając, że „ceny powinien wyznaczać rynek”.

Jeden z członków Rady Miasta Nowego Jorku, który niedawno otrzymał darowiznę w wysokości 16,000 2017 dolarów na kampanię od właściciela teatru na Broadwayu, zaatakował potencjalną podwyżkę, a Departament Planowania Miejskiego wycofał swoją propozycję tuż przed głosowaniem w XNUMX roku.

Krytykując administrację burmistrza Nowego Jorku Billa de Blasio za „zabranie swoich rzeczy i powrót do domu” – ówczesny członek rady Dan Garodnick narzekał że „to rozczarowujące, zaskakujące i wielka szkoda dla instytucji kulturalnych, które tak naprawdę ponoszą tutaj straty”.

W kwietniu Departament Planowania Miejskiego pod przewodnictwem nowego burmistrza Erica Adamsa zrewidował zasady zagospodarowania przestrzennego i zasugerował zwiększenie stawki składki do 24.65 USD za stopę kwadratową. Proponowany 40-procentowy wzrost odpowiadałby 40-procentowemu wzrostowi szacowanej wartości całkowitej powierzchni zabudowanej w Dzielnicy Teatralnej między 2011 r., kiedy stawka była ostatnio zmieniana, a 2021 r.

Chociaż zwolennicy społeczności narzekał że „24 dolary to żałosna kwota, a w dzisiejszym świecie, przy inflacji, którą obserwujemy, za 24 dolary za metr kwadratowy niewiele można zdziałać” – Departament kontynuował propozycję, a nowa stawka składki została cicho przyjęty kilka tygodni temu bez żadnych doniesień prasowych.

Jeśli deweloperzy nie zapłacą więcej za prawa do transmisji, właściciele teatrów na Broadwayu zarobią teraz mniej pieniędzy.