(Bloomberg) — Fundusz nieruchomości Blackstone Inc. o wartości 69 miliardów dolarów dla zamożnych osób powiedział, że ograniczy żądania wykupu, co jest jedną z najbardziej dramatycznych oznak wycofania się z czołowego czynnika zysku firmy i mrożącego krew w żyłach wskaźnika dla branży nieruchomości.
Najczęściej czytane z Bloomberg
Blackstone Real Estate Income Trust Inc. napotyka żądania wypłaty przekraczające kwartalny limit, co jest głównym sprawdzianem jednego z najbardziej ambitnych wysiłków firmy private equity zmierzających do dotarcia do inwestorów indywidualnych. Wiadomość w czwartkowym liście spowodowała, że akcje Blackstone spadły aż o 10%, co jest największym spadkiem od marca.
„Nasza działalność opiera się na wynikach, a nie przepływach funduszy, a wyniki są solidne” — powiedział rzecznik Blackstone, dodając, że koncentracja BREIT na wynajmie mieszkań i logistyce w Pasie Słońca zapewnia dobrą pozycję w przyszłości. W tym roku fundusz zgromadził do listopada kontrakty swapowe o wartości ponad 20 miliardów dolarów, aby przeciwdziałać rosnącym stopom procentowym.
Fundusz stał się gigantem w branży nieruchomości od momentu powstania w 2017 r., wykupując mieszkania, domy na przedmieściach i akademiki oraz szybko rozwijając się w erze bardzo niskich stóp procentowych, gdy inwestorzy gonili za zyskiem. Teraz gwałtownie rosnące koszty pożyczek i schładzanie gospodarki szybko zmieniają krajobraz funduszu, co powoduje, że BREIT ostrzega, że może ograniczyć lub zawiesić żądania odkupu w przyszłości.
Stworzenie BREIT przez Blackstone rzuciło światło na przestrzeń dla funduszy powierniczych zajmujących się inwestycjami w nieruchomości, które nie są przedmiotem obrotu. W przeciwieństwie do wielu funduszy powierniczych zajmujących się inwestycjami w nieruchomości, akcje BREIT nie są przedmiotem obrotu na giełdach. Ma progi określające, ile pieniędzy inwestorzy mogą wykupić, aby uniknąć przymusowej sprzedaży. Oznacza to, że jeśli zbyt wiele osób uda się na wyjścia, zarząd funduszu może zdecydować o ograniczeniu wypłat lub podniesieniu limitów. BREIT powiedział, że wnioski przekroczyły miesięczny limit 2% wartości aktywów netto i 5% progu kwartalnego.
„Jeśli BREIT otrzyma podwyższone żądania odkupu w pierwszym kwartale 2023 r., BREIT zamierza realizować odkupy przy miesięcznym limicie 2% NAV, z zastrzeżeniem kwartalnego limitu 5% NAV”, powiedział BREIT w czwartkowym liście.
Najwyższa kadra kierownicza Blackstone postawiła duże zakłady na fundusz. Bloomberg poinformował w zeszłym miesiącu, że prezydent Jon Gray zainwestował od lipca 100 milionów dolarów więcej z własnych pieniędzy w BREIT, podobnie jak powiedział wówczas dyrektor generalny Steve Schwarzman, osoba zaznajomiona z tą sprawą.
W ubiegłym roku bogate osoby, biura rodzinne i doradcy finansowi stali się bardziej ostrożni w lokowaniu pieniędzy w aktywa, którymi trudno handlować i które są trudne do wycenienia. W UBS Group AG niektórzy doradcy ograniczają ekspozycję na BREIT. Duża część umorzeń dla funduszu pochodziła w tym roku z Azji, powiedziała osoba zaznajomiona ze sprawą, która poprosiła o zachowanie anonimowości, powołując się na prywatne informacje.
„Sprawa niedźwiedzia odpływu BREIT rozgrywa się, wpływając na akcje dziś rano i spodziewamy się, że pozostanie ona nawisem na akcjach w nadchodzących kwartałach”, powiedział Michael Brown, analityk Keefe Bruyette & Woods, w czwartkowej notatce zatytułowanej „The Bramy idą w górę”.
„Rozwój kanału detalicznego był kluczowym motorem sukcesu BX w ostatnich latach, a wyzwania związane z rozwojem, przed którymi stoi firma po stronie detalicznej, mogą nadal wpływać na wycenę BX” — powiedział Brown.
Chłód na rynku nieruchomości
Posunięcie Blackstone jest najnowszą oznaką spowolnienia w branży nieruchomości. Rosnące koszty pożyczek spowodowały, że wielu właścicieli nieruchomości miało problemy z refinansowaniem, a nawet skłoniło banki do zbadania potencjalnej sprzedaży amerykańskich kredytów biurowych. Po stronie mieszkaniowej rynek mieszkaniowy znacznie zwolnił.
Wyższe koszty długu zmusiły Blackstone do skorygowania wycen niektórych udziałów BREIT i zmniejszają zyski funduszu. Od tego roku do października główna klasa jednostek uczestnictwa funduszu przyniosła zwrot netto na poziomie 9.3%. Można to porównać do 13.3% rocznych zwrotów.
Mimo to zwroty BREIT przewyższają zwroty z indeksu S&P 500. Fundusz jest silnie skoncentrowany na miejskich magazynach i wynajmowanych mieszkaniach, czyli obszarach, które według dealerów Blackstone zapewnią silne przepływy pieniężne w okresie pogorszenia koniunktury. Osobno w czwartek firma ogłosiła, że odciąża swoje udziały w dwóch hotelach w Las Vegas w ramach umowy, która uwalnia gotówkę dla BREIT.
Transakcja z Las Vegas wycenia nieruchomości na 5.5 miliarda dolarów i oczekuje się, że przyniesie około 730 milionów dolarów zysku akcjonariuszom BREIT, według osoby zaznajomionej ze sprawą, która poprosiła o zachowanie anonimowości, powołując się na prywatne informacje.
–Z pomocą Johna Gittelsohna.
Najczęściej czytane z Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Źródło: https://finance.yahoo.com/news/blackstone-limit-withdrawals-giant-real-155132626.html