Biden podąża śladami Warrena w kierunku federalizacji przepisów dotyczących wynajmu mieszkań

W całym kraju doszło do zbiorowego załamania dużych i małych dostawców mieszkań w związku z niedawnym ogłoszeniem przez Biały Dom dotyczącym wynajmu mieszkań. Ogłoszenie Białego Domu wydaje się być odpowiedzią na list senator Massachusetts Elizabeth Warren oraz niektórzy z jej demokratycznych kolegów w Senacie i Izbie Reprezentantów, przedstawiając szereg środków mających na celu zaradzenie „gwałtownym wzrostom cen czynszów, z którymi borykają się nasi wyborcy”.

Prawda jest taka, że ​​czynsze spłaszczają się i spadają. Obie Zumper i analityki Moody’s wskazują na spłaszczenie i spadek czynszów pod koniec 2022 r. i stwierdzili, że generalnie w całym kraju czynsze spadną, a współczynnik pustostanów wzrośnie. Mimo to Biały Dom podjął działania, które, jak twierdzi, mają na celu „zwiększenie uczciwości na rynku wynajmu i dalsze zasady sprawiedliwego mieszkalnictwa”. Zanim będzie za dużo paniki, spójrzmy na to co właściwie robi administracja Bidena.

Przede wszystkim muszę przypomnieć każdemu, kto czyta, że ​​ostrzegam przed nadchodzącą falą interwencji mających na celu federalizację polityki wynajmu mieszkań w Stanach Zjednoczonych. Ostrzegałem przed tym w 2020 roku, przed pozornie nieskończonym zakazy eksmisji wywołane Covid-19. To, co następuje, to kolejny krok w tym kierunku. Administracja Bidena podejmuje następujące działania. The Efekt uwaga dotyczy tego, jak może to wpłynąć na prywatne mieszkania na wynajem.

• Federalna Komisja Handlu (FTC) i Biuro Ochrony Finansów Konsumentów (CFPB) – Aby powstrzymać to, co nazywa „nieuczciwymi praktykami na rynku wynajmu”, Biden polecił dwóm agencjom „szukać informacji na temat szerokiego zakresu praktyk, które mają wpływ na rynek wynajmu, w tym tworzenia i wykorzystywania kontroli przeszłości najemców, korzystania z algorytmów w przeglądach najemców, dostarczaniu zawiadomień o działaniach niepożądanych przez właścicieli i firmy zarządzające nieruchomościami oraz o tym, w jaki sposób źródło dochodu wnioskodawcy wpływa na decyzje mieszkaniowe”.

Efekt: Nieokreślony. W ogłoszeniu Białego Domu nie określono żadnych dodatkowych funduszy na sfinansowanie tego poszukiwania informacji. Najprawdopodobniej to dochodzenie będzie bezlitośnie „pracowane” przez rzeczników najemców. Gdyby istniało silne lobby dostawców usług mieszkaniowych, byłoby to miejsce, w którym można by zwrócić uwagę na wpływ większej liczby regulacji na mieszkania na wynajem oraz na to, w jaki sposób ostatecznie zwiększyć ryzyko i koszty.

• Kontrole kredytowe – Biden polecił CFPB „pociągnąć firmy sprawdzające przeszłość do odpowiedzialności za stosowanie nieracjonalnych procedur”.

Efekt: Krytyczny. Nadchodzą zakazy sprawdzania zdolności kredytowej, i ostrzegałem przed tym. Organizacje handlowe mnie zignorowały. Jeśli ten wysiłek pójdzie tam, gdzie myślę, spodziewam się wysiłków CFPB w celu ograniczenia lub zakazania korzystania z ocen kredytowych w wynajmowanych mieszkaniach. To jest niepotrzebne.

• Federalna Agencja Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA) – Biden zlecił agencji przyjrzenie się „rażącym podwyżkom czynszów dla przyszłych inwestycji”; Innymi słowy, jeśli FHFA nie podoba się, w jaki sposób jeden z pożyczkobiorców zarządza swoją własnością, może podjąć działania. Pamiętaj, jeśli wierzysz w podaż i popyt, czynsze nie są ustalane przez ludzi w sali konferencyjnej, ale przez rynek.

Efekt: Nieokreślony. Ogłoszenie sugeruje, że może to mieć wpływ na 700,000 XNUMX jednostek, ale w jaki sposób agencja miałaby określić, czym jest „rażąca podwyżka czynszu”? Nie ma innego sposobu na spłatę pożyczek poza czynszem, a jeśli rząd federalny odetnie gotówkę, wszystko, co robią, to naraża własne pożyczki na ryzyko niewypłacalności.

• Departament Sprawiedliwości Stanów Zjednoczonych – Biden polecił agencji „informowanie o potencjalnych aktualizacjach wytycznych dotyczących wymiany informacji antykonkurencyjnych, w tym na rynkach wynajmu”.

Efekt: Nieokreślony. Brzmi groźniej. To także dziwne i ignoranckie. Najlepszym sposobem na zdobycie konkurencji jest zwiększenie podaży; oznacza to, że dostawcy mieszkań konkurują ze sobą o mieszkańców, a nie mieszkańcy konkurują ze sobą o ograniczoną liczbę mieszkań.

• Amerykański Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast – Biden poleca agencji ustanowienie zasad, które wymagają od publicznych władz mieszkaniowych „wypowiedzenia z 30-dniowym wyprzedzeniem przed wypowiedzeniem umowy najmu z powodu niepłacenia czynszu”.

Efekt: żaden. Sprawdź swoje lokalne statystyki; publiczne agencje mieszkaniowe eksmitują znacznie więcej ludzi niż prywatni dostawcy mieszkań, głównie dlatego, że służą ludziom, którzy są naprawdę biedni i stoją przed różnymi wyzwaniami. Mimo to nie eksmitują ludzi szybko, a już na pewno nie w ciągu 30 dni. Większość eksmisji trwa miesiące, a nie dni czy tygodnie.

• Plan karty praw dla najemców – To obietnica spotkania z adwokatami w celu omówienia „praw najemców”. Mieszkańcy każdego mieszkania mają prawa, które mamy wszyscy, a także obowiązki określone w ich umowach najmu, które są umowami prawnymi. Pogląd, że mieszkańcy jakiegokolwiek mieszkania mają poza tym prawa, jest w najlepszym razie iluzoryczny, aw najgorszym napędza dalsze wysiłki w celu narzucenia kosztownych regulacji i zwiększenia ryzyka dla dostawców; to pogarsza sytuację ludzi z mniejszymi pieniędzmi.

Efekt: Krytyczny. Dostawcy mieszkań i ludzie, którzy wynajmują swoją prywatną własność, stracili kontrolę nad narracją dziesiątki lat temu. Zmiana tej narracji jest czymś, w co dotychczas dostawcy mieszkań nie byli zainteresowani inwestowaniem. Swobodna dyskusja na temat listy życzeń interwencji z pewnością doda rozpędu ograniczeniom dotyczącym mieszkań na wynajem, które sprawią, że będzie ich mało, będą drogie w produkcji, a tym samym będą trudniejsze dla biednych ludzi sobie pozwolić.

powiem tylko to: A nie mówiłem! Chociaż interwencja Bidena nie oznacza jeszcze końca prywatnych wynajmów, jest kolejnym krokiem w tym kierunku. Jest jeszcze czas, ale z Realtor.com, The National Apartment Association, National Association of Realtors, Institute of Real Estate Management i National Multifamily Housing Council wymienionymi na dole ogłoszenia jako zwolennicy wysiłków Bidena, don Nie oczekuj, że duże organizacje handlowe kiwną palcem, aby to zrobić. Te grupy prawdopodobnie nadal będą grać bezpiecznie. W międzyczasie wiele tysięcy dostawców mieszkań, od tych, którzy mają portfele po mieszkania do wynajęcia na swoich podwórkach, będzie nadal widzieć coraz więcej zasad i przepisów, z których niektóre mają charakter karny, mających na celu pomoc najemcom.

Ale kiedy rząd narzuca ryzyko i koszty, istnieje tylko jeden sposób, aby to zrekompensować: wyższe ceny lub sprzedaż większym firmom. To nie pomaga biednym; to tylko pogarsza sprawę. Potrzebne jest skupienie się na większej liczbie mieszkań dla ludzi o wszystkich poziomach dochodów.