Unikanie dużego podatku od zysków z nieruchomości

Posiadanie nieruchomości to wielkie marzenie wielu inwestorów. Ale to ogromna inwestycja – taka, która może być dość lukratywna. Sprzedaż wynajmowanej nieruchomości z dużym zyskiem może być spełnieniem marzeń. Jednak, aby zmaksymalizować zysk z takiej sprzedaży, należy zminimalizować związane z nią podatki. Sprzedaż ratalna to jedna strategia. Nie martw się: to jest Internal Revenue Service (IRS) zatwierdzony.

Duża wypłata równa się dużemu podatkowi

Spójrzmy na typową sytuację:

Hal Bookman spojrzał na ofertę kupującego na wynajem domu i nie mógł uwierzyć w liczbę, którą zobaczył. Wartość jego majątku znacznie wzrosła w ciągu zaledwie pięciu lat. Jednak kiedy Hal radośnie powiedział swojemu doradca podatkowy o sprzedaży, doradca był ostrożny: Biorąc dochód jako płatność ryczałtowa nie leżałoby w najlepszym interesie Hala z podatkowego punktu widzenia.

Jeśli Hal zadeklaruje cały dochód ze sprzedaży w tym samym roku, w którym sprzedaje nieruchomość, płaci 25% od części zysku, która odpowiada odpisy amortyzacyjne wcześniej przejął wynajmowaną nieruchomość.

Wszelkie zyski wykraczające poza zwrot amortyzacji podlegają opodatkowaniu w wysokości 15% w przypadku podatników, których dochód podlegający opodatkowaniu wynosi od 41,676 459,750 do 83,351 517,200 USD w przypadku osoby samotnej lub od 2022 XNUMX USD do XNUMX XNUMX USD w przypadku małżeństwa, które złoży wniosek wspólnie w XNUMX r. Kwoty te wzrosną do 44,625 492,300 USD i 89,250 553,850 USD dla pojedynczych osób składających wnioski, a także 2023 XNUMX USD i XNUMX XNUMX USD dla par składających wnioski wspólnie w XNUMX r. Podatnicy, których dochody przekraczają te progi, są opodatkowani stawką 20%

Hal pyta swojego doradcę podatkowego, czy jest coś, co może zrobić, aby zmniejszyć swój podatek dochód do opodatkowania na rok. Doradca zna tylko narzędzie, z którego może skorzystać: umowę sprzedaży ratalnej.

Czym jest sprzedaż ratalna?

An sprzedaż na raty definiuje się jako sprzedaż nieruchomości, w której co najmniej jedna płatność została dokonana dopiero po roku podatkowym sprzedaży.

IRS umożliwia podatnikom odroczenie części zysku ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej na raty. To rozwiązanie pozwala sprzedawcom zadeklarować proporcjonalnie część ich zyski kapitałowe przez kilka lat.

Sprzedający nie może korzystać ze sprzedaży ratalnej przy zgłaszaniu szkody.

Jak działa metoda sprzedaży ratalnej

Zadeklarowanie zysków w ramach sprzedaży ratalnej jest teoretycznie proste. Opodatkowanie sprzedaży ratalnej odzwierciedla opodatkowanie renty, w którym proporcjonalna część każdej płatności jest uważana za zwrot kwoty głównej.

Jedynym warunkiem jest to, że sprzedawana nieruchomość nie może być przedmiotem publicznego obrotu bezpieczeństwo lub część regularnych zapasów firmy, a podatnik nie może być sprzedawca sprzedanej nieruchomości (z wyjątkiem niektórych dealerów nieruchomości w oznaczonym czasie, którzy zdecydują się na specjalne oprocentowanie w ramach metody sprzedaży ratalnej).

Raportowanie przychodów ze sprzedaży ratalnej

Przychody ze sprzedaży ratalnej można podzielić na trzy odrębne kategorie: zysk kapitałowy, odsetki, główny. Każdy z nich jest traktowany oddzielnie Forma 1040.

Połączenia zysk brutto procent jest następnie używany do obliczenia dochodu ze sprzedaży ratalnej za dany rok podatkowy.

Zysk kapitałowy

W powyższym przykładzie Hal musi co roku zadeklarować zysk jako długoterminowy lub krótkoterminowy, w zależności od tego, który był w roku sprzedaży. Zyski długoterminowe są opodatkowane według niższej stawki, podczas gdy zyski krótkoterminowe są opodatkowane jako zwykłe dochody.

Ponieważ Hal był właścicielem domu przez pięć lat, zysk w tym przypadku byłby długoterminowy.

Gdyby zysk był krótkoterminowy, Hal nadal może być opodatkowany od dochodu z raty według niższej stawki, niż gdyby musiał zadeklarować zysk ryczałtowy. Dzieje się tak, ponieważ zyski krótkoterminowe są opodatkowane jako zwykły dochód, na górze podatnika krańcowa stawka podatkowa.

Jeśli proporcjonalny zysk nie popchnie go do następnego przedziału podatkowego, stawka ta może być niższa. Zysk ze sprzedaży ratalnej jest zgłaszany do IRS Forma 6252 a następnie przeniesiony do Harmonogram D. na formularzu 1040.

Interest

Podatnicy uzyskujący dochody ze sprzedaży ratalnej muszą również zgłaszać odsetki naliczane kupującemu, które są opodatkowane według zwykłych stawek dochodu.

Odsetki przewidziane w umowie sprzedaży nazywane są odsetkami deklarowanymi. Jeśli podane zainteresowanie jest niewystarczające (lub zerowe), część główny część sprzedaży musi zostać ponownie scharakteryzowana jako nieokreślony udział.

Główny

Część każdej sprzedaży ratalnej jest uznawana przez IRS za wolny od podatku zwrot kapitału. Kwotę tę można ustalić, wypełniając arkusz roboczy A w publikacji 537.

Kwota główna (podstawa skorygowana) dla celów sprzedaży ratalnej to suma faktycznie skorygowanej podstawy w nieruchomości powiększonej o wszelkie koszty sprzedaży i odzyskanie amortyzacji.

W tym przykładzie Hal ma 200,000 100,000 $ jako skorygowaną podstawę w swoim domu. Musi dodać 10,000 310,000 USD na odzyskanie amortyzacji i XNUMX XNUMX USD na wydatki związane ze sprzedażą, aby obliczyć swoją skorygowaną podstawę do celów sprzedaży ratalnej. Kwota ta wynosi XNUMX XNUMX USD.

Procent zysku brutto

Aby obliczyć procent zysku brutto, należy odjąć skorygowaną podstawę sprzedaży ratalnej — w tym przykładzie 310,000 90,000 USD — od ceny sprzedaży w celu obliczenia całkowitego zysku. W tym przykładzie całkowity zysk wynosi 400,000 310,000 USD (XNUMX XNUMX USD – XNUMX XNUMX USD).

Następnie podziel całkowity zysk przez cenę sprzedaży, która w tym przypadku wynosi 22.5% (90,000 400,000 USD ÷ XNUMX XNUMX USD), a otrzymasz procent zysku brutto.

Wreszcie, aby obliczyć dochód podlegający opodatkowaniu każdego roku, należy pomnożyć ten procent przez kwotę raty. Zatem dochód Hala podlegający opodatkowaniu każdego roku wynosi 11,250 50,000 USD (22.5 XNUMX USD x XNUMX%).

Kredyty hipoteczne i cena kontraktowa

Jeżeli nabywca nieruchomości zakłada a hipoteka lub jakiś inny weksel własny przy zakupie podstawę kosztową nieruchomości należy pomniejszyć o kwotę hipoteki lub weksla. Wracając do naszego przykładu, załóżmy, że Hal ma hipotekę w wysokości 100,000 XNUMX USD na sprzedanej nieruchomości.

Jeśli wynajem nieruchomości że Hal sprzedał za 400,000 100,000 USD, ma hipotekę w wysokości 300,000 400,000 USD, cena kontraktu zostaje obniżona do 100,000 XNUMX USD (XNUMX XNUMX – XNUMX XNUMX USD).

Jeżeli kwota hipoteki przekracza całkowitą skorygowaną podstawę nieruchomości, różnicę należy zgłosić jako płatność w pierwszym roku, a cenę umowną zwiększa się o tę kwotę.

Załóżmy na przykład, że nieruchomość Hala jest obciążona hipoteką w wysokości 250,000 50,000 USD. Oprócz płatności ratalnej Hal będzie musiał zgłosić nadpłatę w wysokości 250,000 200,000 USD (XNUMX XNUMX–XNUMX XNUMX USD) w pierwszym roku.

Przykład sprzedaży ratalnej

Korzystając z powyższego przykładu, zobaczmy, jak Hal mógłby zorganizować sprzedaż ratalną, gdyby chciał ją odroczyć podatki od zysków kapitałowych do przyszłego roku.

Hal otrzymuje ofertę wynajmu domu w wysokości 400,000 300,000 dolarów. Kupił nieruchomość za 100,000 tys. Przez lata zarobił XNUMX XNUMX dolarów deprecjacja potrącenia, dokonując jego skorygowana podstawa $ 200,000.

Dlatego Hal ma do zadeklarowania 200,000 400,000 USD (200,000 XNUMX–XNUMX XNUMX USD) podlegającego opodatkowaniu dochodu.

Doradca Hala zaleca, aby podzielił wpływy ze sprzedaży na osiem rocznych rat po 50,000 400,000 USD każda zamiast deklarowania XNUMX XNUMX USD w ciągu jednego roku. Tak długo, jak raty będą konstruktywnie przyjmowane każdego roku, ta metoda pozwoli Halowi rejestrować zyski, a tym samym proporcjonalną część zysków, przez osiem lat.