Skoro kredyty hipoteczne gwałtownie rosną, czy powinniśmy spodziewać się spadku cen domów?

Podczas gdy USA flirtuje z recesją, jednym z wyraźnych przegranych ostatniej rundy podwyżek stóp procentowych w USA był rynek mieszkaniowy. Co sugerują dane?

Po pierwsze, zdecydowanie nie jest jeszcze tak źle. Dziś ceny domów utrzymują się na wysokim poziomie, rok do roku Zillow ma ceny domów w górę 18% od lipca. Nieco bardziej pesymistycznie, Redfin'sRDFN
dane podniosły ceny domów rok do roku, ale już teraz zaczyna spadać od czerwca.

Jednak jest coraz gorzej. Inne dane dotyczące mieszkalnictwa wskazują na nadchodzące kłopoty. Na przykład indeks S&P Select Homebuilders Index osiągnął wynik niższy od indeksu S&P 500 o 11% od początku roku, podobnie jak słabe wyniki spółek podaży budynków. Giełda jest jednak rozsądnym prognostykiem przyszłych zysków, ale nie zawsze jest w porządku.

To sugeruje, że są problemy na rynku mieszkaniowym. Tylko kilka sektorów giełdowych radziło sobie gorzej, takich jak media, tekstylia i części samochodowe. Jednak wiele czynników wpływa na zyski deweloperów, więc czy istnieje problem z samymi budowniczymi domów, czy z rynkiem mieszkaniowym szerzej?

Rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych

Rosnące koszty kredytów hipotecznych niepokoją cały rynek mieszkaniowy. Koszty kredytu hipotecznego wzrosły bardzo szybko. Dziś 30-letni kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu posiada oprocentowanie 5.5%. W ubiegłym roku było to poniżej 3%. To dramatyczny wzrost kosztów kredytu hipotecznego. To ruch, którego, podobnie jak ostatnie dane o inflacji, nie widzieliśmy od lat 1980-tych.

Można oczekiwać, że szybki wzrost kosztów kredytów hipotecznych ochłodzi rynek mieszkaniowy. Dla wielu ograniczeniem przy zakupie domu nie jest cena naklejki, ale zdolność do spłaty kredytu hipotecznego. Rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych może obniżyć ceny nieruchomości, na które wielu może sobie pozwolić.

Inne ograniczenia dotyczące konsumentów w USA

Chociaż koszty kredytów hipotecznych mają kluczowe znaczenie, warto również zauważyć, że wznowienie spłaty kredytu studenckiego w styczniu przyszłego roku (nawet przy pewnym oddłużeniu) i potencjał ryzyko recesji w USA może również uderzyć w zaufanie konsumentów, jeśli chodzi o zakupy domów. Więc są też inne negatywne wróżby.

Podaż i popyt

Wtedy obraz dostaw trochę się pogarsza. Według Dane dotyczące dostaw Redfin, jest teraz więcej domów na sprzedaż i ich sprzedaż trwa dłużej. To tworzy nawis na rynku mieszkaniowym. Nie jesteśmy na poziomie kryzysu. Podaż właśnie wróciła do poziomów z 2020 r., a czas sprzedaży jest podobny do najgorszego w 2021 r. Jednak dzieje się to w okresie letnim, który tradycyjnie jest sezonowo bardzo silny dla budownictwa mieszkaniowego, więc z pewnością sprawy idą w złym kierunku i kilka następnych miesiące mogą być gorsze.

Fed

Oczywiście Fed prawdopodobnie nie zakończył jeszcze podnoszenia stóp procentowych. Oczekiwania są dla innych wzrost stóp na wrześniowym posiedzeniu Fed. Jednak dobrą wiadomością jest to, że oprocentowanie kredytów hipotecznych zazwyczaj wycenia się według tego, co według rynków zrobi w przyszłości Fed. Oznacza to, że długoterminowe oprocentowanie kredytów hipotecznych powinno wzrosnąć tylko wtedy, gdy Fed podniesie stopy bardziej niż oczekiwano, i może w rzeczywistości spaść, jeśli podniesie stopy, ale mniej niż myśli rynek. Jednak nadal istnieje ryzyko, że w 2023 r., jeśli Fed będzie nadal podnosić stopy procentowe, oprocentowanie kredytów hipotecznych może jeszcze wzrosnąć, ponieważ rynki nie są pewne, w którą stronę pójdzie Fed w 2023 r.

Co dalej?

Rynek akcji zaczyna więc martwić się o mieszkania, a to może częściowo dlatego, że oprocentowanie kredytów hipotecznych bardzo szybko rosło. Zaczynamy zauważać, że sprzedaż domów trwa dłużej i dostępnych jest więcej domów. Sugeruje to, że ceny domów mogą zacząć spadać po silnym biegu.

Warto jednak również sprawdzić rzeczywistość, że dopiero zaczynamy obserwować, jak ceny domów spadają i utrzymują się z roku na rok. Również ceny domów wydają się być dość stabilne. Historycznie rzecz biorąc, bardzo zły rynek mieszkaniowy, na którym ceny spadają o około 10%, tak jak w latach 1970. lub podczas kryzysu finansowego z lat 2008-9. Tak więc w porównaniu do rynku akcji, ujemne wahania cen domów są dość niewielkie.

Ceny domów mają ostatnio bardzo silny wzrost. Istnieje wiele dobrych powodów, dla których może to być moderowane. Chociaż historia przypomina nam, że ceny domów w USA są dość stabilne. To był czas w latach 1980., kiedy kredyty hipoteczne rosły podobnie jak dzisiaj? Cóż, ceny domów spadły tylko o jedną czwartą przez całą dekadę, a to było poniżej 1% spadku.

A więc tak, ceny domów nie mogą już wzrosnąć dwucyfrowo. W rzeczywistości wiele znaków sugeruje, że sytuacja w mieszkalnictwie będzie się pogarszać. Należy jednak pamiętać, że to, co jest naprawdę złe dla rynku mieszkaniowego, rzadko sprowadza się do nawet jednocyfrowego spadku cen mieszkań, jeśli jakaś wskazówka jest historią.