Gdy ceny domów zaczynają spadać, jak złe mogą się stać?

Na rynku mieszkaniowym nie brakuje dziś pesymizmu. Ceny domów w USA spadły od czerwca. Jednak ceny generalnie rosną z roku na rok, a rynek ma charakter sezonowy, a ceny i aktywność są zazwyczaj wyższe latem i niższe zimą.

Przystępność cenowa jest na bardzo niskim poziomie, zwłaszcza na Zachodnim Wybrzeżu. Nie zaobserwowaliśmy jeszcze większych spadków cen domów, ale istnieje obawa, że ​​mogą nadejść.

Przystępność mieszkań

Istnieją powody do zmartwień na amerykańskim rynku mieszkaniowym. Dramatyczny wzrost stóp procentowych w USA w 2022 r. pogarsza przystępność cenową mieszkań. W zeszłym roku można było uzyskać kredyt na 30 lat za około 3%, teraz ten sam kredyt kosztuje prawie 7%. Widzimy najwyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych od ponad dekady.

Nawet pomijając ostatnie trendy, w ostatnich latach ceny domów rosły znacznie szybciej niż dochody, a teraz rosną również koszty kredytów hipotecznych. Oznacza to, że przeciętna rodzina kupująca dziś dom wydaje znacznie więcej ze swojego budżetu na koszty mieszkaniowe, biorąc pod uwagę aktualne oprocentowanie kredytów hipotecznych. Ten trend różni się w zależności od regionu. Na Zachodnim Wybrzeżu domy są znacznie tańsze, ale na Środkowym Zachodzie ich przystępność jest znacznie mniejsza.

Sezonowość

W miarę zbliżania się zimy typowe jest oczekiwanie łagodniejszego rynku mieszkaniowego opartego na sezonowych wzorcach. Ceny domów zwykle osiągają szczyt w czerwcu w danym roku, a następnie spadają w miesiącach zimowych. To samo widzieliśmy do tej pory w 2022 roku. Być może to, co obecnie obserwujemy, to nic innego jak sezonowy trend.

Jednak wielu komentatorów branżowych jest sceptycznych. Na przykład, Fannie Mae śledzi nastroje mieszkaniowe i tylko 19% osób uważa, że ​​teraz jest dobry czas na zakup domu, a większość uważa, że ​​teraz jest dobry czas na sprzedaż. To są historycznie niskie liczby. Ten bardzo mały optymizm dotyczący amerykańskiego rynku mieszkaniowego.

Co dalej?

Należy zauważyć, że obecnie nie jesteśmy blisko żadnego kryzysu mieszkaniowego. Na przykład, Dane Zillow ceny domów wzrosły o 13% rok do roku we wrześniu 2022 r. Ceny domów spadły z miesiąca na miesiąc, ale pozostają w górę rok do roku. Rok 2022 nie jest w tym momencie złym rokiem dla budownictwa mieszkaniowego, zwłaszcza w porównaniu z obrotem na rynkach akcji i obligacji.

Kilka rzeczy może zmienić obraz rynku mieszkaniowego.

Niższe stawki?

Pierwszym z nich są stopy procentowe, które agresywnie wzrosły w 2022 roku. Jeśli stopy spadną, poprawiłaby się przystępność cenowa. Obecnie nie oczekuje się, że Fed gwałtownie obniży stopy, ale może przynajmniej wstrzymać podwyżki stóp w 2023 r., ZA recesja może spowodować, że Fed obniży stopy procentowe, zwłaszcza jeśli inflacja znajdzie się pod kontrolą. Niższe stopy procentowe poprawiłyby przystępność mieszkań dzięki obniżeniu kosztów kredytów hipotecznych i ograniczyłyby rynek mieszkaniowy.

Zamykanie luki w przystępności cenowej

Oczywiście prawdziwym problemem jest to, że spadające ceny domów są potrzebne, aby wypełnić lukę w przystępności cenowej. Na Ocena Rezerwy Federalnej Atlanty, przystępność mieszkań wygląda obecnie podobnie jak przed kryzysem mieszkaniowym w latach 2007-8. Jest to niepokojące, ponieważ w tym okresie potrzeba było około 20% spadku cen domów, aby zamknąć lukę w przystępności cenowej, a ceny były nadal niskie przez kilka lat później.

Łatwo zrozumieć, dlaczego istnieje niepokój o rynek mieszkaniowy, zwłaszcza na Zachodnim Wybrzeżu. Przystępność mieszkań jest na bardzo niskim poziomie, częściowo spowodowana niedawnym wzrostem kosztów kredytów hipotecznych.

Możliwe, że do zlikwidowania luki w przystępności cenowej potrzebne są spadające ceny domów. Jeśli jednak Fed złagodził stopy procentowe, a dochody USA nadal rosły w nadchodzących latach, może to również w pewnym stopniu rozwiązać obecne problemy z przystępnością cenową, które widzą Stany Zjednoczone. Powinniśmy jednak zauważyć, że ceny domów na 2022 r. nadal generalnie rosną z roku na rok, a problemy z przystępnością mieszkań są znacznie bardziej dotkliwe na Zachodnim Wybrzeżu niż w kraju.