Gdy ceny domów spadają, zachodnie wybrzeże jest najbardziej narażone, południowo-wschodnie widzi lepsze trendy

Ceny domów spadły o 0.8% miesiąc do miesiąca we wrześniu w ujęciu wyrównanym sezonowo, zgodnie z indeksem cen domów Case-Shiller. Oznacza to trzeci miesiąc z rzędu spadków cen domów, ponieważ w 2022 r. gwałtownie wzrosły kredyty hipoteczne, zmniejszając przystępność cenową mieszkań w porównaniu z ostatnimi latami i zwiększając ryzyko recesja mieszkaniowa.

Jednak pomimo stałych spadków cen obraz regionalny wykazuje znaczne zróżnicowanie. Według danych Case-Shiller, San Francisco może być pierwszym dużym miastem w USA, które odnotuje roczne spadki cen domów w nadchodzących miesiącach, ale dla kontrastu, choć nie są odporne na spadek cen, Miami i Tampa nadal odnotowują roczne wzrosty cen o ponad 20%.

Wyższe stawki

Jednym z czynników powodujących niedawny spadek cen nieruchomości mieszkaniowych jest gwałtowny wzrost stóp procentowych Rezerwy Federalnej Stanów Zjednoczonych, które w 4 r. wzrosły z zera do prawie 2022%, przy oczekiwanej kolejnej podwyżce kiedy Fed spotyka się w grudniu.

Ten wzrost stóp odpowiednio podniósł koszty kredytu hipotecznego, przy czym 30-letni kredyt hipoteczny wynosi obecnie nieco poniżej 7%, w porównaniu z około 3% na początku roku. Ponieważ wielu kupujących finansuje zakup domu kredytem hipotecznym, ten wzrost kosztów obniżył przystępność cenową mieszkania. Z historycznego punktu widzenia jest to niezwykłe, aby koszty kredytu hipotecznego skutecznie podwoiły się w ciągu niecałego roku. Ostre skoki oprocentowania kredytów hipotecznych są często złym znakiem dla rynku mieszkaniowego.

Dla wielu decydującym czynnikiem przy zakupie domu nie jest jego bezwzględny koszt, ale wielkość kredytu hipotecznego, z którym mogą sobie wygodnie poradzić. Wraz ze wzrostem oprocentowania kredytów hipotecznych przeciętny nabywca jest zmuszony kupić tańszy dom z taką samą spłatą kredytu hipotecznego wyrażoną w dolarach.

Różnice regionalne

Istnieją wyraźne różnice regionalne w danych. Południowy wschód, w tym Tampa, Charlotte, Atlanta i Miami, pozostaje stosunkowo solidny, a ceny wzrosły o około 20% rok do roku, pomimo ostatnich spadków.

Natomiast zachodnie wybrzeże jest bardziej powolne. San Francisco może być pierwszym rynkiem, na którym nastąpi spadek cen rok do roku, jeśli tendencje się utrzymają, a jego wzrost rok do roku wynosi obecnie tylko 2.3%. Ponadto Portland, Seattle, San Diego i Los Angeles nie pozostają daleko w tyle, a wzrosty rok do roku stale poniżej 10% na każdym z tych zachodnich rynków kosztowych.

Przystępność mieszkań

Jednym z czynników powodujących te różnice regionalne może być przystępność cenowa mieszkań. Rezerwa Federalna Atlanty śledzi dostępność mieszkań na poziomie krajowym i regionalnym. San Francisco, które jest najbliższym głównym rynkiem, na którym obserwuje się absolutne spadki wartości, jest również jednym z najmniej przystępnych cenowo obszarów metropolitalnych w analizie Atlanta Fed. Dotyczy to również znacznej części zachodniego wybrzeża. Tutaj przystępność cenowa jest bardzo niska, zarówno w porównaniu z innymi regionami kraju, jak i danymi historycznymi.

Dla kontrastu, te metropolie, które nadal odnotowują dość silny wzrost cen rok do roku, również osiągają wyższe wyniki we wskaźnikach przystępności cenowej Fed. Te stacje metra obejmują znaczną część Florydy i Charlotte.

Są to obszary, w których nadal obserwuje się stosunkowo silne wzrosty cen rok do roku, nawet jeśli ostatnio rynek był miękki. Obszary te są nadal postrzegane jako wciąż dość drogie w analizie Atlanta Fed. Niemniej jednak przystępność cenowa jest tutaj lepsza niż na większości zachodniego wybrzeża.

Ponieważ rynek mieszkaniowy wykazuje oznaki słabości, najbardziej dotknięte może być zachodnie wybrzeże. Zaczynamy to dostrzegać w danych, a przystępność cenowa jest szczególnie niska na zachodnim wybrzeżu. Dla kontrastu, inne obszary kraju, takie jak południowy-wschód, choć nie są odporne na słabszy rynek mieszkaniowy, mogą radzić sobie lepiej, jeśli przystępność cenowa mieszkań jest jakąkolwiek wskazówką.