Czy ja śnię? Community Land Trust Model może być częścią rozwiązania mieszkaniowego

Ogólnie rzecz biorąc, polityka mieszkaniowa musi koncentrować się na umożliwieniu produkcji mieszkań dla zysku w celu zaspokojenia jak największego popytu. Wtedy, przy tych poziomach dochodów, które nadal nie są w stanie zarządzać kosztami mieszkania wraz z innymi kosztami utrzymania, najlepszym rozwiązaniem są bezpośrednie dopłaty gotówkowe do różnicy między normatywnym standardem czynszu, 30% miesięcznych dochodów brutto a rzeczywistymi kosztami. . A co z posiadaniem domu? Czy istnieje model, który może rozwiązać problem ludzi, którzy pracują, ale którzy nadal nie mogą zarządzać zaliczką lub miesięczną spłatą kredytu hipotecznego? Jestem ostrożnym optymistą, że kompleksowa i rynkowa polityka mieszkaniowa mogłaby obejmować model Community Land Trust (CLT), mechanizm zabezpieczenia gruntu powierniczego, a następnie dotowania własności domu na gruntach powierniczych.

Model Community Land Trust (CLT) to innowacyjna strategia uchwycenia wartości ziemi i mieszkań oraz udostępnienia ich rodzinom pracującym o niskich i umiarkowanych dochodach. Poprzez nabycie gruntu, CLT mogą zapewnić możliwość zakupu mieszkań poniżej ceny rynkowej w zamian za uzyskanie mniejszego zwrotu z aprecjacji domu. Właściciel domu podpisuje długoterminową umowę najmu z CLT, która nadal jest właścicielem gruntu wraz z ulepszeniem domu będącego własnością rodziny. Model CLT powoduje usunięcie wartości domu z rynku, umożliwiając ustalanie ceny zakupu przez rodziny o dochodach gospodarstw domowych od 50 do 80 procent Area Median Income (AMI). Kiedy dom zostaje sprzedany, dzierżawa ogranicza przechwycenie wartości sprzedaży, przekazując oszczędności kolejnej rodzinie.

Istnieje wiele zalet mieszkań CLT dla rodzin i szeroko rozumianej gospodarki mieszkaniowej.

• Możliwość własności dla osób, które pracują, ale zarabiają mniej – Ludzie mogą pracować latami, aby nabrać rozmachu finansowego na zakup domu, a mimo to brakuje im pieniędzy; CLT zapewniają dodatkowy nacisk na własność.
• Kredyt budowlany – Kredyt jest nadal ważnym miernikiem ostrości finansowej; CLT mogą pomóc gospodarstwu domowemu budować i rozszerzać możliwość mądrego pożyczania.
• Stabilność – Posiadanie domu może umożliwić dzieciom uczęszczanie do tych samych szkół po ukończeniu szkoły oraz zachęcić do zaangażowania i zaangażowania w życie społeczności.
• Korzyści ze zwiększenia kapitału własnego aktywów – Wraz ze wzrostem majątku domowego z biegiem czasu, rodziny mogą uchwycić tę wartość na przyszłość.
• Zapobiega spekulacyjnym naciskom na właścicieli – Kiedy dom CLT jest poza rynkiem, nie ma presji na sprzedaż, gdy wartość aktywów wzrośnie.
• Chociaż zwroty z inwestycji są ograniczone, tworzą bogactwo pokoleniowe – Nawet jeśli korzyści ze sprzedaży są ograniczone, istnieje zachęta dla rodziny, aby dobrze zarządzać inwestycją do końca pożyczki lub sprzedaży.
• Pozwala rodzinom o ograniczonych dochodach na oszczędzanie – Gdy koszty mieszkaniowe są niższe, rodzina może gromadzić oszczędności na inne cele, w tym opiekę nad dziećmi, edukację i budowanie rezerw gotówkowych.

Korzyść dla szerszej gospodarki polega na tym, że rodziny, które w przeciwnym razie pozostałyby w tańszych jednostkach wielorodzinnych, mogą przejść na własność, uwalniając te jednostki dla innych rodzin. Istnieje możliwość, że CLT pomogą zbudować drabinę mieszkaniową, być może zaczynając od bonów i bezpośredniej pomocy, do lokalu na wynajem, a na końcu własności. Własność poprzez CLT pozwala rodzinom na większe zaangażowanie w ich lokalne sąsiedztwo i społeczności, a tym społecznościom i dzielnicom na inwestowanie w nie. Możliwości posiadania domu stworzone przez model CLT mogą pozwolić rodzinom zapuścić korzenie i stać się wpływowymi osobami gospodarczo i politycznie.

A ten model może również ułatwić budownictwo wielorodzinne. W Seattle, Zaufanie do gruntów społeczności Homestead buduje się 38 jednostek kondominium w dwóch różnych miejscach, jeden podarowany, a drugi na nadwyżce ziemi City. Model własności jest taki sam jak w przypadku domów jednorodzinnych. Pod pewnymi względami, mieszkania własnościowe są najbardziej logicznym zastosowaniem modelu, ponieważ mieszkania własnościowe są osadzone w aktywach powszechnie posiadanych. Darowizna nadwyżki ziemi miejskiej jest szczególnie ważna, ponieważ jest to powszechne w całym kraju; miasta i inne samorządy często posiadają działki, które nie mogą być wykorzystywane zgodnie z ich pierwotnym przeznaczeniem, ale można je wykorzystać jako mieszkania.

Istnieją inne możliwości zastosowania modelu CLT. Wiele społeczności zezwala na domki na podwórku, poddziały i „brakujące środkowe” mieszkania oraz możliwości zwiększenia podaży mieszkań na wynajem o dodatkowe zagęszczenie. Problem z tą liberalizacją zagospodarowania przestrzennego polega na braku środków finansowych dla większości rodzin na wykorzystanie zwiększonego zagęszczenia w dzielnicach jednorodzinnych. CLT może kupić podzieloną działkę, zbudować na niej dwa domy i sprzedać je po niższej cenie. Przyniosłoby to korzyści pierwotnemu właścicielowi domu i stworzyłoby dwóch nowych właścicieli na tym, co kiedyś było jedną działką. Kalifornia niedawno uchwaliła ustawodawstwo nie spowoduje to dużego zagęszczenia w strefach jednorodzinnych, ale model CLT może pomóc w osiągnięciu tego celu.

Większość rodzin, zwłaszcza tych, które mogą posiadać dom, ale nadal spłacają kredyt hipoteczny, po prostu nie mają gotówki na tego rodzaju projekt budowlany. Banki były kruche w finansowaniu tych projektów, oferując jedynie linie kredytowe pod zastaw domu (HELOC), instrument, który jest onieśmielający i często niewykonalny dla rodzin. Fundusze powiernicze ds. gruntów wspólnotowych mogłyby przełamać ten impas dzięki sprawdzonemu modelowi finansowania.

Niektórzy zwolennicy wezwali do wsparcia polityki nabycie najemcy nieruchomości na wynajem. Ponownie problemem jest finansowanie. Na przykład, gdzie najemcy w nieruchomości o obniżonej cenie, wymagający konserwacji i oczekujący na sprzedaż, otrzymują gotówkę na zakup budynku lub domu na wynajem? Model CLT jest pozytywnie postrzegany przez większość decydentów, a wykorzystanie zalet tego modelu do rozwiązania niektórych z tych wyzwań jest interesującą okazją.

Jednym z pomysłów może być zakup małej, nieodpowiedniej nieruchomości, a następnie wykorzystanie modelu CLT do stworzenia mieszkań po obniżonej cenie, które mogą być kupowane przez obecnych najemców z korzystnym finansowaniem, podczas gdy CLT jest właścicielem gruntu i dzierżawi go Stowarzyszeniu Właścicieli Domów . Pozwoliłoby to lokatorom pozostać na miejscu, jednocześnie dając im ścieżkę do własności.

Jaki jest haczyk z CLT? Ciągle o tym myślę. Ale kraj byłby znacznie lepszy, gdyby dolary z dotacji przeznaczane były na zakup ziemi pod CLT niż drogie projekty ulg podatkowych o niskich dochodach (LIHTC), których koszt obecnie rośnie do 1 milion USD za jednostkę wynajmu. Wyobraź sobie, że wszystkie te pieniądze prowadzą ludzi na zrównoważoną drogę do posiadania. Czy są problemy z własnością? Tak i Rozmawiałem o tym.

Ale CLT jest inny. Model daje osobom pracującym i zmagającym się z problemami szansę na zakup na istniejącym rynku mieszkaniowym w sposób zrównoważony finansowo. Być może pomysł ten mógłby zostać wykorzystany do przeniesienia najemców na własność wynajmowanych lokali typu non-profit LIHTC. Zobaczymy. To, co mi się podoba, to pomysł, że CLT zmierza ku rzeczywistości podaży i popytu, a nie od niego; model uznaje spekulację ziemią i nie narzeka na nią, ale zamiast tego tworzy bezpieczną przystań i umożliwia wejście dla ludzi z mniejszymi pieniędzmi. Jestem pewien, że znajdę fatalną wadę, ale dopóki tego nie zrobię, będę celebrować model jako kolejny pozytywny krok dla budownictwa mieszkaniowego.