Awaria mieszkaniowa? Co oznaczają niższe ceny dla właścicieli domów i pełnych nadziei nabywców.

Niezależnie od tego, czy to zadowoli potencjalnych nabywców, czy nie, prawdopodobnie nie powtórzymy krachu, jakiego kraj doświadczył w latach 2008-2014, kiedy ceny domów spadły o dwucyfrowe wartości procentowe w stosunku do szczytu z 2007 roku.

Ceny „mogą nieco spaść, ale krach, który uważam za ponad 10% spadek wartości domów, a to wydaje się w tej chwili naciągane”, mówi Daryl Fairweather, główny ekonomista agencji nieruchomości Redfin
RDFN,
+ 0.17%.

Niektórzy prognostycy spodziewają się, że ceny domów spadną w całym kraju o kilka punktów procentowych w ciągu najbliższego roku lub dwóch i znacznie spadną w kilku obszarach metropolitalnych. Nie ma jednak zgody co do tego, które miasta będą miały największe spadki.

Niezależnie od tego, czy pragniesz kupić swój pierwszy dom, czy posiadasz go na własność i rozważasz sprzedaż, oto, co mogą dla Ciebie oznaczać spadające ceny.

Jeśli ceny spadną, kupujący mogą utknąć

Powiedzmy, że chcesz kupić dom, a ceny w Twoim mieście spadają. Będziesz kuszony, by poczekać. W końcu po co kupować dom dzisiaj, jeśli wierzysz, że za kilka miesięcy będziesz w stanie zapłacić mniej za podobny dom?

Problem z tą żelazną logiką polega na tym, że nie można przewidzieć, kiedy ceny osiągną dno. Poczekaj zbyt długo, a skończysz na próbie zakupu, gdy ceny rosną, a konkurencja rośnie. Ta strategia, zwana market timingiem, jest niewskazana, mówi Odeta Kushi, zastępca głównego ekonomisty First American Financial Corp.

„Jeśli możesz znaleźć dom, który spełnia Twoje oczekiwania finansowe na miesięczną ratę i jest to dobry moment na zakup, to zrób to” – mówi.

A jeśli czekasz, aż ceny spadną, ale nigdy nie spadają, możesz w bolesny sposób odkryć, że „dom, który znalazłeś rok temu, który naprawdę kochałeś, na który cię było stać, ale zrezygnowałeś, będzie droższy w przyszłym roku, ” mówi Kushi.

Ludzka natura jest taka, jaka jest, prawdopodobnie i tak spróbujesz zmierzyć czas na rynku. Ale hej, zostałeś ostrzeżony.

Dowiedz się więcej: Dlaczego mieszkalnictwo ma „duże pole manewru” w czasie recesji, nawet jeśli ceny spadają o 15%

Zakłopotania sprzedawców obniżają ceny

Oczekiwanie na spadek cen domów może zostać zniweczone przez niechęć właścicieli do rezygnacji z tego, co osiągnęli – a podczas boomu mieszkaniowego w epoce pandemii właściciele domów dostali kilka rzeczy, które będą chcieli zachować.

Pierwszy to zawyżone wartości domów. Kushi nazywa ceny domów „lepkimi w dół”, co oznacza, że ​​sprzedawcy niechętnie akceptują obniżki, chyba że desperacko chcą sprzedawać. „Jeśli nie musisz sprzedawać, po prostu siedzisz, prawda?” ona mówi.

Inna rzecz, do której przywiązują się właściciele domów: niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Dzięki refinansowaniu lub zakupom dokonanym w odpowiednim czasie, 92% właścicieli domów z kredytami hipotecznymi ma oprocentowanie poniżej 5%, a połowa ma oprocentowanie poniżej 3.5%, powiedział analityk mieszkaniowy Ivy Zelman w wywiadzie podcastu Macro Hive w lipcu.

Wielu z tych właścicieli domów przytuli się do swojego niskiego oprocentowanie kredytów hipotecznych i przysięgnij, że nigdy nie odejdziesz.

„Jeśli jesteś dzisiaj właścicielem domu do wynajęcia, który jest zablokowany na 2.6% lub 2.7% oprocentowaniu kredytu hipotecznego, jaka jest Twoja zachęta do sprzedaży domu i kupić dom z wyższym oprocentowaniem kredytu hipotecznego?„Główny ekonomista pierwszego Amerykanina, Mark Fleming, powiedział w podcaście REconomy. "Niewiele. Jesteś stawki zablokowane w".

Istnieją już oznaki „strajku sprzedawców”, jak bloger ekonomiczny Bill McBride nazywa to zjawisko w swoim biuletynie Calculated Risk. W ankiecie przeprowadzonej na 25 rynkach mieszkaniowych McBride odnotował w sierpniu 10.6% spadek liczby nowych ofert w porównaniu z rokiem poprzednim.

Upór właścicieli domów ma fundamentalny wpływ na potencjalnych nabywców domów: kiedy właściciele nie dopuszczają do sprzedaży swoich domów, zmniejszają liczbę dostępnych do kupienia. Ograniczona podaż może powstrzymać spadek cen, ponieważ kupujący konkurują o skromne oferty.

Czytać: Większość ekonomistów uważa, że ​​w 2023 r. Stany Zjednoczone zamienią się w rynek mieszkaniowy nabywców. Tutaj zobaczysz największe spadki wartości.

Kiedy jesteś winien więcej, niż wart jest dom

Prawie 10 milionów istniejących domów zostało sprzedanych od początku 2021 roku w erze szybkiego wzrostu cen. Spadek wartości domów oznaczałby, że niedawni nabywcy – ci, którzy dokonali niewielkich zaliczek i zaczęli bez dużego kapitału własnego – mogliby skończyć jako winni więcej, niż są warte ich domy. Jest znany jako bycie do góry nogami. Jeśli znajdziesz się w takiej sytuacji, masz kilka opcji.

• Zatrzymaj dom, spłacaj wszystkie kredyty hipoteczne i czekaj, aż ceny domów się poprawią. Będzie to najpopularniejsza opcja, nawet dla rodzin, które wyrosły z domów.

• Jeśli sprzedasz dom do góry nogami, będziesz musiał wykorzystać oszczędności, aby spłacić całe saldo kredytu, a także prowizje od nieruchomości i inne koszty.

• Co zrobić, jeśli nie masz wystarczającej ilości gotówki, aby spłacić saldo kredytu hipotecznego? Możesz ubiegać się o zgodę pożyczkodawcy na sprzedaż domu w krótkiej sprzedaży. Pożyczkodawca może jednak odmówić zgody, jeśli możesz sobie pozwolić na comiesięczne płatności za dom. To zamknęłoby cię w Opcji 1, utrzymanie domu i czekanie, aż będzie wart więcej, niż jesteś mu winien.

Zobacz także: Nabywcy domów wycofują się z umów w Pasie Słońca, zwłaszcza w Las Vegas, Phoenix, Tampie i Teksasie

Mniej kapitału własnego do zaciągnięcia kredytu

Wreszcie jest kwestia pożyczek pod zastaw domu i linii kredytowych pod zastaw domu, lub HELOC. Są to drugie kredyty hipoteczne, które umożliwiają zaciągnięcie pożyczki pod zastaw własnego domu. Aby zakwalifikować się do któregokolwiek z nich, musisz mieć wystarczający kapitał: co najmniej 20%, aw niektórych przypadkach 15%.

Możliwe, że spadające wartości domów mogą wymazać wystarczającą ilość kapitału, aby spaść poniżej progu 15% lub 20%, przez co nie kwalifikujesz się do pożyczki pod zastaw domu lub HELOC. Nawet jeśli otrzymasz HELOC, zanim to się stanie, pożyczkodawca może później obniżyć Twój limit kredytowy, aby przywrócić go do wartości Twojego domu.

W najgorętszym okresie boomu mieszkaniowego z czasów pandemii, kiedy ceny rosły o ponad 15% rocznie, niewielu kupujących obawiało się, że ich wartość ostatecznie spadnie. Ta żywiołowa, konkurencyjna niefrasobliwość jest teraz zastępowana ostrożnością – co ekonomista mieszkaniowy Ali Wolf nazwał FOBATT, czyli strachem przed kupowaniem na górze.

Więcej od dostawcy NerdWallet

Holden Lewis pisze dla NerdWallet. E-mail: [email chroniony]. Twitter: @HoldenL.