„Patrząc w przeszłość w ciągu ostatniej dekady, możliwości kupowania akcji spółek REIT typu blue chip były bardzo rzadkie”, mówi Brad Thomas, dyrektor generalny i starszy analityk w Wide Moat Research i autor książki Inteligentny Inwestor REIT. „W tej chwili trwa rzadka wyprzedaż”.
Mieszkania REIT są obecnie notowane z 21% dyskontem w stosunku do wartości ich aktywów bazowych, oblicza Green Street, firma zajmująca się analizą nieruchomości komercyjnych. Jeszcze rok temu sprzedawano je z 3% dyskontem.
Nic dziwnego, że REIT-y mieszkaniowe spadły w tym roku wraz z akcjami i obligacjami w wyniku szerokiej wyprzedaży na rynku. Inwestycje w nieruchomości są wrażliwe na stopy procentowe, które podnoszą koszty kredytu.
W środę Departament Pracy poinformował, że ceny konsumpcyjne wzrosły o 9.1% roczne tempo w czerwcu, torując drogę do kolejnej gwałtownej podwyżki stóp procentowych ze strony Rezerwy Federalnej pod koniec tego miesiąca.
Jednak wysokie stawki to w rzeczywistości dobra wiadomość dla REIT-ów mieszkaniowych, ponieważ utrudniają one zakup domu. Po okresie rekordowo niskich oprocentowania kredytów hipotecznych 30-letnia stała stopa wzrosła prawie dwukrotnie do 5.51%. W maju mediana ceny sprzedaży istniejących domów po raz pierwszy przekroczyła 400,000 XNUMX USD, co jeszcze bardziej nadwerężyło przystępność cenową.
„Niektórzy potencjalni nabywcy są teraz zepchnięci do puli najemców”, mówi Haendel St. Juste, dyrektor zarządzający i analityk REIT w Mizuho Securities. „Dramatyczna zmiana kosztów posiadania domu jest korzyścią netto dla strony wynajmu”.
Zapisz się do newslettera
Podgląd Barrona
Zapoznaj się z zapowiedzią najważniejszych artykułów z weekendowego magazynu Barron's. Piątkowe wieczory ET.
Analitycy twierdzą, że wyprzedaż REIT-ów mieszkaniowych wydaje się przesadzona, biorąc pod uwagę, że firmy mają zdrowe bilanse, a perspektywy popytu na wynajem wyglądają na dobre. Najnowszy raport indeksu cen konsumenckich wykazał, że ceny czynszu wzrosły najbardziej od 1986 r. – o 5.8% więcej niż rok wcześniej.
John Pawłowski, dyrektor zarządzający Green Street, zgadza się, że ceny mieszkań REIT spadły zbyt mocno. Są chwile, kiedy mieszkania na wynajem „wyrzucane są z kąpielą negatywnej narracji makro-mieszkaniowej”, mówi. Większość REIT-ów, którymi zajmuje się, ma od 20 do 25 centów długu na każdego dolara wartości aktywów i mnóstwo przepływów pieniężnych na obsługę zadłużenia.
Oczywiście nieruchomości są silnie skorelowane z gospodarką. Wystarczy spojrzeć wstecz na 2020 rok, kiedy miliony Amerykanów straciły pracę podczas kryzysu Covid, i wpływ, jaki wywarło to na czynsze i obłożenie.
Miejskie miasta przybrzeżne, w tym San Francisco, Nowy Jork, centrum Los Angeles i Seattle, „zaobserwowały największy spadek czynszów za mieszkania i obłożenie” – mówi Pawłowski. Jednak w rejonach Sunbelt, w tym w Atlancie, Karolinie, Teksasie, Phoenix i Las Vegas, czynsze nieznacznie spadły, podczas gdy obłożenie pozostało solidne.
Różne REIT-y mieszkaniowe pozwalają inwestorom obstawiać różne części kraju, mówi St. Juste.
Camden Property Trust
(symbol: CPT) i
Społeczności mieszkaniowe w Ameryce Środkowej
(MAA) mają głównie udziały w Sunbelt.
Equity Residential
(EQR) i
Społeczności AvalonBay
(AVB) są silnie dwubrzeżne.
Apartament Dochód REIT
(AIRC) i
UDR
(UDR) mają ekspozycję zarówno na rynki przybrzeżne, jak i Sunbelt, podczas gdy
Fundusz nieruchomości w Essex
(ESS) to sztuka z Zachodniego Wybrzeża.
| Firma / Pasek informacyjny | Ostatnia cena | Zmiana ceny od początku roku | 2021 Całkowity zwrot | Wartość rynkowa (bilans) | Cena / 2023E FFO* | Stopa dywidendy |
|---|
| DWUBRZEŻNE | | | | | | |
| Społeczności AvalonBay / AVB | $191.34 | -24.3% | 62.1% | $26.7 | 18.2 | 3.3% |
| Nieruchomości mieszkaniowe / EQR | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| PAS SŁONECZNY | | | | | | |
| Camden Property Trust / CPT | $132.56 | -25.8% | 83.1% | $14.1 | 18.6 | 2.8% |
| Mieszkania w Ameryce Środkowej / MAA | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| ZRÓWNOWAŻONA EKSPOZYCJA NA OBU RYNKACH | | | | | | |
| Apartament Dochód REIT / AIRC | $41.29 | -24.5% | 47.7% | $6.5 | 16.6 | 4.4% |
| UDR / UDR | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E = oszacowanie. FFO=środki z operacji. *Cena/środki z działalności operacyjnej to standardowa miara wartości REIT. Średnia w branży wynosi obecnie 19.2.
Źródło: Bloomberg
Pawłowski mówi, że UDR i Equity Residential straciły w tym roku podobną wielkość jak ich rówieśnicy, ale rok 2020 i 2021 były trudne. , a teraz wyceny zostały zresetowane, a fundamenty uległy poprawie, więc UDR i Equity Residential są obecnie dwoma szczególnie tanimi REIT-ami”. Powiedział, że handlują z wyższą stopą zwrotu z zysków z 2022 r. niż konkurenci REIT mieszkaniowi, a ich oczekiwana wewnętrzna stopa zwrotu znajduje się w górnej połowie wszystkich sektorów nieruchomości.
Jednym z czynników, który dobrze wróży REIT-om mieszkaniowym, jest to, że mieszkalnictwo nie jest pozycją nieuznaniową, więc nawet jeśli ludzie stracą pracę w czasie recesji lub dostaną obniżkę płac, popyt na mieszkania czynszowe nie spadnie tak gwałtownie, jak popyt na uznaniowe przedmioty, takie jak podróże lub towary luksusowe. „W czasie recesji czynsze mogą nadal spadać” – mówi Pawłowski. „Ale ponieważ popyt jest mniej uznaniowy, popyt utrzyma się lepiej niż w innych obszarach”.
Gina Szymański, zarządzający portfelem w grupie papierów wartościowych REIT w AEW Capital Management, mówi, że REIT-y mieszkaniowe są „jedną z naszych ulubionych kategorii”, biorąc pod uwagę ich siłę wyceny i podstawy. Zauważa, że „nie są odporni na cofnięcie się, ponieważ niekorzystne zmiany stóp procentowych wpływają na wszystkie firmy”.
Dodaje jednak, że „bilanse nazw mieszkań są w jednym z najlepszych stanów ze wszystkich firm w naszym wszechświecie. Czujemy się naprawdę dobrze, że się odbiją”.
Napisz do Lauren Foster w [email chroniony]
