3 najlepsze REIT-y, które są teraz wyjątkowo tanie

REIT-y zostały szczególnie mocno dotknięte trwającą bessą. Podczas gdy S&P 500 spadł w tym roku o 18%, fundusz Real Estate Select Sector SPDR ETF (XLRE) stracił 26%.

Głównym powodem słabych wyników REIT-ów jest wpływ wysokich stóp procentowych na koszty odsetkowe większości REIT-ów, które mają znaczne kwoty zadłużenia.

Jednak niektóre REIT-y stały się wyjątkowo tanie z długoterminowego punktu widzenia. Gdy tylko przeciwności związane z wysokimi stopami procentowymi zaczną słabnąć, te REIT-y o mocnych fundamentach prawdopodobnie będą wysoko nagradzać swoich posiadaczy jednostek.

Powiedziawszy to, omówmy perspektywy trzech wyjątkowo atrakcyjnych REIT-ów.

Szpital czystej zabawy REIT

Założona w 2003 roku firma Medical Properties Trust (MPW) jest jedynym szpitalnym REIT-em typu pure-play w swoim sektorze.

REIT posiada ponad 400 nieruchomości, które są wynajmowane ponad 30 różnym operatorom. Większość aktywów to szpitale ogólnej opieki doraźnej, które są dobrze zdywersyfikowane w różnych regionach geograficznych, z nieruchomościami w 29 stanach, aby złagodzić ryzyko nierównowagi popytu i podaży na poszczególnych rynkach. Oprócz swojego portfela w USA, Medical Properties utrzymuje strategiczną ekspozycję na kluczowe rynki międzynarodowe, w tym Niemcy, Wielką Brytanię, Włochy i Australię.

Medical Properties ma pewne przewagi konkurencyjne. Jako jedyny REIT szpitalny typu pure-play, z blisko 20-letnim doświadczeniem w swojej branży, posiada duże kompetencje w swojej niszy. Korzysta także z ekonomii skali.

Jako szpitalny REIT, Medical Properties jest bardziej odporny na recesje niż większość REIT-ów, ponieważ większość konsumentów nie ogranicza swoich wydatków na opiekę zdrowotną nawet w najbardziej niesprzyjających warunkach ekonomicznych. REIT okazał się odporny na kryzys związany z koronawirusem, osiągając rekordowe środki z operacji [FFO] na jednostkę w 2020 i 2021 roku. dywidenda o 31%.

Medical Properties wykazuje niezwykle konsekwentny wzrost. W ciągu dziewięciu z ostatnich 10 lat zwiększyła swoją FFO na jednostkę w średnim rocznym tempie 9.3%. Konsekwentne wyniki świadczą o solidnym modelu biznesowym REIT i jego starannej realizacji. Dzięki sprzyjającemu wiatrowi w postaci starzejącej się populacji na większości swoich rynków i obiecującym planom przejęć, Medical Properties prawdopodobnie utrzyma swoją ścieżkę wzrostu w nadchodzących latach.

Z drugiej strony, podobnie jak inne REIT-y w sektorze opieki zdrowotnej, Medical Properties stoi obecnie w obliczu pewnych przeciwności, a mianowicie wpływu inflacji na koszty pracy, powolnego ożywienia liczby pacjentów po pandemii oraz wygasania pakietów bodźców fiskalnych. W rezultacie na wszelki wypadek zakładamy jedynie 0.4% średnioroczny wzrost FFO na jednostkę w ciągu najbliższych pięciu lat.

Medical Properties podnosi dywidendę od dziewięciu lat z rzędu i obecnie oferuje stopę dywidendy na poziomie 9.3%. REIT ma przyzwoity wskaźnik wypłaty na poziomie 64% i solidny bilans ze wskaźnikiem pokrycia odsetek na poziomie 2.6. Biorąc pod uwagę również defensywny model biznesowy, dywidendę należy uznać za bezpieczną w dającej się przewidzieć przyszłości.

Medical Properties jest obecnie notowane po prawie 10-letnim niskim stosunku ceny do FFO wynoszącym 6.9, czyli znacznie poniżej historycznej średniej wynoszącej 12.5 dla akcji. Wyjątkowo tania wycena wynikała ze wspomnianych wcześniej przeciwności losu oraz wpływu inflacji na wartość bieżącą przyszłych przepływów pieniężnych. Gdy tylko inflacja zacznie spadać, mnożnik FFO prawdopodobnie zacznie powracać do historycznej średniej. W związku z tym oczekujemy, że w ciągu najbliższych pięciu lat roczna wycena wyniesie 12.6%. Biorąc pod uwagę również 9.3% dywidendę i 0.4% wzrost FFO na jednostkę, uważamy, że akcje mogą zapewnić całkowity roczny zwrot w wysokości 18.5% w ciągu najbliższych pięciu lat.

Ten REIT daje w biurze

Zaufanie do dochodów z nieruchomości biurowych (OPI) to REIT, który obecnie posiada ponad 160 budynków, które znajdują się w 31 stanach i są wynajmowane głównie pojedynczym najemcom o wysokiej wiarygodności kredytowej. Portfel REIT charakteryzuje się obecnie obłożeniem na poziomie 90.7% i średnim wiekiem budynków wynoszącym 17 lat.

Office Properties generuje 64% swoich przychodów z najmu od najemców na poziomie inwestycyjnym. To jeden z najwyższych procentów czynszów płaconych przez najemców o ratingu inwestycyjnym w sektorze REIT. Godne uwagi jest również to, że najemcy rządowi USA generują około 20% dochodów z wynajmu, podczas gdy żaden inny najemca nie generuje więcej niż 4% rocznego dochodu. Podsumowując, Office Properties ma wyjątkowy profil kredytowy najemców, co przekłada się na stabilne przepływy pieniężne i tym samym stanowi istotną przewagę konkurencyjną.

Z drugiej strony Office Properties ma duże zadłużenie, a koszty odsetek pochłaniają obecnie zasadniczo cały jego dochód operacyjny. W związku z tym trust jest w trakcie sprzedaży aktywów w celu zmniejszenia swojej dźwigni finansowej. Proces delewarowania odbijał się na wynikach REIT w ciągu ostatnich dwóch lat.

W trzecim kwartale wskaźnik wynajmu nieruchomości biurowych spadł z 94.3% do 90.7%, a znormalizowane FFO na jednostkę spadło o 10% w stosunku do kwartału poprzedniego roku. Ze względu na sprzedaż aktywów i wygaśnięcie niektórych umów najmu, FFO na jednostkę spadły łącznie o 19% w ciągu ostatnich dwóch lat i spodziewane są kolejne 3%-4% spadku w tym roku.

Co więcej, kryzys związany z koronawirusem może skłonić wiele firm do przyjęcia na stałe modelu „pracy z domu” w celu obniżenia kosztów działalności. Taka zmiana na dłuższą metę zaszkodziłaby Office Properties, choć jest jeszcze za wcześnie, by oceniać wpływ pandemii na ten trend. Ze względu na obciążenie wynikami nieruchomości biurowych dużym obciążeniem długiem oraz przeciwności związane z trendem „pracy z domu”, spodziewamy się zaledwie 2% średniego rocznego wzrostu FFO na jednostkę w ciągu najbliższych pięciu lat.

Office Properties zamroził swoją dywidendę przez cztery kolejne lata, ale oferuje wyjątkowo wysoką stopę dywidendy na poziomie 15.7%. REIT ma zdrowy wskaźnik wypłaty na poziomie 47%, ale ma nadmierne obciążenie długiem. W rezultacie dywidenda może zostać obniżona w przypadku recesji.

Z drugiej strony akcje notowane są obecnie po prawie 10-letnim niskim stosunku ceny do FFO wynoszącym 3.0, czyli znacznie poniżej 10-letniej średniej wynoszącej 8.0. Ze względu na wysoką dźwignię REIT wolimy być konserwatywni i zakładamy uczciwy stosunek ceny do FFO na poziomie 6.0.

Jeśli za pięć lat akcje osiągną nasz godziwy poziom wyceny, ich stopa zwrotu wyniesie 15.0% w ujęciu rocznym. Biorąc pod uwagę również 15.7% dywidendę i 2.0% wzrost FFO na jednostkę, Office Properties może zaoferować całkowity roczny zwrot w wysokości 24.7% w ciągu najbliższych pięciu lat.

Złam ten sejf dla dochodów

Sejf (SAFE) została upubliczniona w 2017 roku, a jej zarządcą i głównym inwestorem został iStar. Do dziś iStar pozostaje akcjonariuszem większościowym, chociaż ustawa ogranicza go do kontrolowania jedynie 42% akcji z prawem głosu dla celów ładu korporacyjnego.

Safehold to REIT oparty na dzierżawie gruntu, którego celem jest zrewolucjonizowanie branży nieruchomości poprzez zapewnienie firmom bardziej efektywnego kapitałowo sposobu na posiadanie budynków dla ich działalności. Trust zajmuje się długoterminową sprzedażą i leasingiem zwrotnym gruntów pod nieruchomościami komercyjnymi w całych Stanach Zjednoczonych i jest jedynym REIT-em skupiającym się wyłącznie na dzierżawie gruntów w celu wspierania inwestycji i rozwoju nieruchomości.

Safehold jest pionierem w sektorze sprzedaży i dzierżawy zwrotnej gruntów. W rezultacie czerpie korzyści z oferowania innowacyjnych i unikalnych produktów leasingowych, które zapewniają REIT-owi szerokie marże zysku i dużą przestrzeń do przyszłego wzrostu. Istnieje jednak niewiele barier wejścia w ten biznes, a zatem przewaga konkurencyjna trustu może nie okazać się trwała.

Safehold cieszy się obecnie dużą dynamiką biznesową. W trzecim kwartale zwiększyła swoje przychody o 52% w stosunku do poprzedniego kwartału dzięki kilku nowym inicjacjom i prawie trzykrotnie zwiększyła FFO na jednostkę, częściowo dzięki jednorazowemu zyskowi ze sprzedaży dzierżawy gruntu. REIT kupił dzierżawę gruntu w grudniu 2020 roku za 76.7 mln USD i sprzedał w trzecim kwartale za 136 mln USD. Dzięki trwałej dynamice biznesowej, REIT jest na dobrej drodze do wzrostu FFO na jednostkę o prawie 30% w tym roku, do nowego rekordowego poziomu.

Safehold jest liderem na ogromnym rynku adresowalnym, którego wartość szacuje się na 7 bilionów dolarów. Jednak rosnące stopy procentowe wywierają presję na wartość aktywów netto (NAV) REIT. Dlatego zakładamy 2.7% średnioroczny wzrost NAV REIT w ciągu najbliższych pięciu lat.

Ponadto trust oferuje obecnie stopę dywidendy na poziomie 2.4%. Chociaż stopa ta jest znacznie niższa niż rentowność Medical Properties i Office Properties, dywidenda Safehold jest znacznie bezpieczniejsza niż dywidenda pozostałych dwóch REIT-ów, przede wszystkim dzięki solidnemu wskaźnikowi wypłaty na poziomie 35%.

Safehold jest obecnie notowany po prawie pięcioletnim niskim stosunku ceny do NAV wynoszącym 0.62, co jest wartością znacznie niższą niż zakładany przez nas poziom godziwej wyceny wynoszący 1.0. Oczekujemy, że gdy tylko stopy procentowe zaczną się obniżać, REIT powróci do swojego godziwego poziomu wyceny. Jeśli akcje zostaną sprzedane na swoim godziwym poziomie wyceny za pięć lat, odnotują 12.6% roczny zysk w stopach zwrotu. Biorąc pod uwagę również 2.4% dywidendę i 2.7% wzrost NAV na jednostkę, Safehold może zaoferować całkowity roczny zwrot w wysokości 17.0% w ciągu najbliższych pięciu lat.

Final Thoughts

Powyższe trzy REIT-y stały się wyjątkowo tanie ze względu na ich wyprzedaże, co wynika przede wszystkim z wpływu wysokiej od 40 lat inflacji na ich wyniki i wycenę.

Spodziewamy się, że inflacja zacznie spadać w przyszłym roku dzięki agresywnej polityce Fed, który nadał priorytet przywróceniu inflacji do długoterminowego celu 2%. Ilekroć inflacja osłabnie, powyższe trzy REIT-y mogą nagradzać inwestorów.