3 wysokodochodowe REIT-y zapewniające bezpieczny dochód z dywidendy

Fundusze inwestycyjne nieruchomości lub REIT są na ogół doskonałym miejscem, w którym można się zwrócić o bezpieczny i atrakcyjny dochód z dywidend. Wynika to z faktu, że korzystają one z zerowego podatku dochodowego od osób prawnych i są prawnie zobowiązane do wypłaty co najmniej 90% dochodu podlegającego opodatkowaniu w postaci dywidend dla swoich akcjonariuszy. Ponadto zdecydowana większość REIT-ów czerpie korzyści z defensywnego i stabilnego charakteru dochodów z najmu umownego nieruchomości.

W rezultacie nie jest zaskakujące, że wiele renomowanych REIT-ów, które istniały od dziesięcioleci, dołączyło teraz do grona najbardziej elitarnych spółek wzrostu dywidendy na świecie jako Dividend Aristocrats (ponad 25 kolejnych lat wzrostu dywidendy) i/lub Dividend Kings (ponad 50 kolejnych lat wzrostu dywidendy).

Tutaj przyjrzymy się trzem wysokodochodowym REIT-om, które oferują bezpieczne dywidendy i są Królem Dywidendy lub Arystokratą Dywidendy.

Młody arystokrata w stanie „wprowadź się”.

Fundusz nieruchomości w Essex (ESS) dołączył do klubu Dividend Aristocrats całkiem niedawno, ponieważ przez 28 kolejnych lat zwiększał swoją dywidendę. Biorąc pod uwagę bardzo atrakcyjne długoterminowe perspektywy wzrostu, znakomity bilans i konserwatywny wskaźnik wypłat, spodziewamy się, że spółka będzie nadal zwiększać dywidendę przez wiele lat.

Jej model biznesowy polega głównie na rozwijaniu, przebudowie, zarządzaniu, nabywaniu i sprzedaży wielorodzinnych wspólnot mieszkaniowych na Zachodnim Wybrzeżu. Obecnie posiada ponad 60,000 XNUMX jednostek mieszkalnych rozmieszczonych w setkach społeczności.

Dzięki temu modelowi biznesowemu ma trzy główne przewagi konkurencyjne w zakresie generowania alfa.

Po pierwsze, może budować nieruchomości wielorodzinne, a następnie sprzedawać je ze znacznymi zyskami. Po drugie, może wykorzystać swoją wiedzę i sieć biznesową do zakupu nieruchomości, a następnie zaangażować się w działania przebudowy zwiększające wartość, które przynoszą akcjonariuszom bardzo atrakcyjne zwroty skorygowane o ryzyko. Po trzecie, jego geograficzna koncentracja oznacza, że ​​działa na rynkach o ograniczonej podaży i silnych podstawach ekonomicznych. W rezultacie istnieje niewielkie zagrożenie zalaniem rynków przez nadmierną podaż, co oznacza, że ​​jego nieruchomości otoczone są silną fosą. Biorąc pod uwagę napędzany przez sektor technologiczny wzrost zatrudnienia na rynkach i ograniczoną podaż wraz z możliwościami rozwoju i przebudowy, ESS ma przed sobą świetlaną przyszłość.

ESS okazał się również dość odporny na recesje dzięki oferowaniu podstawowych produktów pierwszej potrzeby, dzięki czemu jego przepływy pieniężne i profil wzrostu dywidendy wyglądają jeszcze bardziej obiecująco w przypadku, gdy w najbliższej przyszłości napotkamy poważną recesję. Na przykład, jeśli fundusze z operacji (FFO) na akcję faktycznie wzrosły podczas ostatniej recesji, z 5.57 USD w 2007 r. do 6.14 USD w 2008 r., a następnie 6.74 USD w 2009 r.

Łącząc swoją przewagę konkurencyjną i profil niskiego ryzyka z 4% stopą dywidendy i oczekiwanym 5-6% FFO i CAGR dywidendy na akcję w ciągu następnej dekady, ESS oferuje bardzo atrakcyjny profil ryzyka i zysku dla inwestorów poszukujących bezpiecznego, wysokiego zysku .

Legenda „O”

Dochód z nieruchomości (O) jest legendarną spółką dywidendową ze względu na swoje osiągnięcia w zakresie miażdżenia całkowitych zwrotów z S&P 500 od czasu jej wejścia na giełdę w 1994 r. i wypłacania atrakcyjnej miesięcznej dywidendy, którą zwiększała przez 27 kolejnych lat.

Cieszy się ogromną skalą, z portfelem 11,733 1,147 nieruchomości wynajętych na konserwatywnie ustrukturyzowane umowy najmu potrójnego netto 8.8 najemcom. O ma średni ważony okres najmu wynoszący 43 roku i generuje XNUMX% swoich dochodów z wynajmu od najemców o ratingu inwestycyjnym, co zapewnia dobry wgląd w przyszłe strumienie przepływów pieniężnych. Ten strumień przepływów pieniężnych sprawdził się również bardzo dobrze podczas recesji, co jeszcze bardziej wzmacnia jego profil.

Z ratingiem kredytowym A-, średnim ważonym terminem zapadalności obligacji i obligacji wynoszącym 6.3 roku, współczynnikiem pokrycia kosztów stałych na poziomie 5.5x, 95% zadłużenia niezabezpieczonego, 88% zadłużenia o stałym oprocentowaniu, płynnością ponad 2.5 miliarda dolarów i dług netto do rocznej EBITDA skorygowanej pro forma na poziomie 5.2x, bilans O jest jak forteca.

Akcje O oferują obecnie atrakcyjną stopę dywidendy w wysokości 4.5%, która jest bardzo bezpieczna i prawdopodobnie będzie nadal rosła przez wiele lat, biorąc pod uwagę jej silny model biznesowy i osiągnięcia. O handluje również ze znaczącym dyskontem w stosunku do swoich historycznych średnich na podstawie EV/EBITDA, P/AFFO i P/NAV. W połączeniu z oczekiwanym stałym jednocyfrowym, średniorocznym wzrostem AFFO na akcję i stopą dywidendy na poziomie 4.5%, tworzy to atrakcyjny, skorygowany o ryzyko profil całkowitego zwrotu.

Zrób sprawę federalną z tego REIT

Wreszcie Federalny Fundusz Nieruchomości (FRT) jest wiodącym funduszem REIT skoncentrowanym na handlu detalicznym, który jest właścicielem, rozwija i przebudowuje centra handlowe na gęsto zaludnionych rynkach przybrzeżnych Stanów Zjednoczonych. .

Z ponad 3,100 najemcami w ponad 105 nieruchomościach i żadnym najemcą nie płacącym nawet 3% rocznego czynszu podstawowego, FRT jest dobrze zabezpieczony przed bankructwami detalicznymi, które mogą się rozwijać wraz z rozwojem handlu elektronicznego i potencjalnymi przyszłymi recesjami odbijającymi się na detalistach i ich właściciele.

Oprócz koncentracji na rynkach o korzystnych dochodach i trendach demograficznych, FRT tworzy również wartość dla akcjonariuszy, wykorzystując swój silny bilans A do inwestowania w swoje obecne i nowe nieruchomości po atrakcyjnych stopach zwrotu. Inwestycje te nie tylko napędzają wzrost dochodów z najmu, ale także utrzymują świeżość i atrakcyjność aktywów zarówno dla najemców, jak i kupujących, co jeszcze bardziej wzmacnia ich konkurencyjną pozycję.

Chociaż z pewnością nie jest odporny na recesję, FRT radził sobie całkiem dobrze podczas ostatniej poważnej recesji i prawdopodobnie zrobi to ponownie podczas następnej recesji, biorąc pod uwagę jego dywersyfikację, siłę rynków oraz jakość najemców i nieruchomości. W czasie ostatniej poważnej recesji jego FFO na akcję wzrósł o 6.4% rok do roku w 2008 r., spadł o 8.8% w 2009 r., a następnie wzrósł o 10.5% w 2010 r. W rezultacie jesteśmy przekonani, że jego długoterminowa passa wzrostu dywidendy.

Podsumowanie

Przy niepewności gospodarczej na bardzo wysokim poziomie, bezpieczne i atrakcyjne dochodowe inwestycje są dla inwestorów cenniejsze niż kiedykolwiek. Dzięki sprawdzonym i atrakcyjnym cenowo wysokodochodowym REIT-om, takim jak ESS, O i FRT, inwestorzy mają dostęp do jednych z najlepszych portfeli nieruchomości, zespołów zarządzających i modeli biznesowych na świecie, które powinny nadal generować rosnące strumienie dochodów dla wielu Nadchodzących latach.