3 kliknięcia do 12.7% plonów

Nieruchomości przeżywają kryzys, co oznacza, że ​​fundusze inwestycyjne w nieruchomości (REIT) znów są okazją.

Wreszcie! Rentowności REIT wróciły tam, gdzie powinny być – (land)panowanie nad waniliowym S&P 500!

My, przeciwnicy, oczywiście, możemy zrobić nawet lepiej niż popularni Fundusz ETF na Nieruchomości (VNQ). Chociaż 3.5% nie jest złe, blednie w porównaniu z 12.7% „wydajnością nominalną”, o której będziemy rozmawiać.

Dlaczego REIT znów są tanie? Proste: Fed.

Jak wspomniałem miesiące temu, wyższe stopy procentowe oznaczają nie tylko wyższe koszty kapitału dla REIT-ów (i wszystkich innych firm), ale także większą konkurencję o dochód, ponieważ rentowność obligacji staje się coraz bardziej konkurencyjna.

REIT rzeczywiście zachowywały się dokładnie tak, jak oczekiwaliśmy…

Patrząc z szerszej perspektywy, spojrzymy wstecz na ten okres jako na jeden z najlepszych okresów do kupowania REIT-ów po niższych cenach i znacznie wyższych niż przeciętne dochodach.

Gdzie powinniśmy zacząć? Porozmawiajmy o tym trójpaku REIT-ów, który daje 11.4% do 13.5%.

Potrzeba Retail REIT (RTL)

Stopa dywidendy: 13.5%

Mam trochę słabość do Getty Realty (GTY), jednoosobowy specjalista, który pasuje do schematu „nudne jest piękne”, wynajmując swoje nieruchomości detalistom, których nazwałbym „niezbędnymi”: stacjom benzynowym, sklepom ogólnospożywczym, sklepom z częściami samochodowymi, rozumiesz.

Biorąc to pod uwagę, zrobiłbym to mieć pokochać firmę zajmującą się nieruchomościami, która sama siebie nazywa Potrzeba Retail REIT (RTL), dobrze?

Necessity Retail jest właścicielem ponad 1,000 pojedynczych najemców i „energii na świeżym powietrzu, zakotwiczonych i spożywczych centrów” w 48 stanach, które są wynajmowane netto głównie w ramach umów długoterminowych. Jego najemcy pochodzą z 44 różnych branż – w tym gazowej / ogólnospożywczej, opieki zdrowotnej i restauracji szybkiej obsługi – przy czym żadna branża nie obejmuje więcej niż 8% czynszów liniowych.

Dlaczego tak duży REIT brzmi tak nieznajomo? Cóż, zaledwie rok temu zmienił nazwę z Amerykański Fundusz Finansowy (AFIN)-imię Badałem w 2020 roku. Zauważyłem, że jego duża ekspozycja na restauracje, rozrywkę, sprzedawców detalicznych i nieruchomości biurowe jest „obowiązkiem” w związku z COVID, ale może wyglądać na okazyjny zakup ze względu na potencjał szybkiego powrotu do zdrowia po COVID.

Szybko do przodu do dnia dzisiejszego, a RTL ma zupełnie inny problem - a mianowicie dług.

Pod koniec 2021 roku ogłosił przejęcie za 1.3 miliarda dolarów 81 aktywów detalicznych od CIM Real Estate Finance Trust, a także zbycie trzech aktywów biurowych niezwiązanych z podstawową działalnością.

Dobre wieści? RTL obniżył koncentrację 10 największych najemców i zmniejszył ekspozycję na powierzchnię biurową z 7% do 1%. Wada? Duże zadłużenie tylko się powiększyło. Ten REIT ma teraz 2.8 miliarda dolarów długu netto, co stanowi prawie 10-krotność skorygowanej EBITDA i ponad trzykrotność kapitalizacji rynkowej!

Jeśli to jest warte, pokrycie dywidendy nie jest tutaj rażącym problemem, ponieważ dywidenda stanowi zaledwie 83% kroczących 12-miesięcznych skorygowanych środków z działalności operacyjnej (FFO). Ale wysokie zadłużenie i brak oczywistych katalizatorów sprawiają, że zastanawiam się trochę nad RTL.

Globalny leasing netto (GNL)

Stopa dywidendy: 11.4%

Globalny leasing netto (GNL) to komercyjny REIT, który, jak sugeruje nazwa „Global”, działa nie tylko w Stanach Zjednoczonych, ale także w 10 innych krajach, w tym w Wielkiej Brytanii, Holandii, Finlandii i Francji. Jest właścicielem 311 nieruchomości wynajętych 140 najemcom w 50 branżach, chociaż koncentracja w branży jest nieco wyższa – usługi finansowe (13%) i produkcja samochodów (12%) to dwucyfrowe kawałki tortu portfela.

Druga część jego nazwy to „Net Lease”, co podobnie jak w przypadku RTL jest powodem, aby go polubić. Przypomnijmy, że czynsze netto są „netto” z ubezpieczeniem, konserwacją i podatkami, co oznacza, że ​​po prostu pobiera czynsz, a wszystko inne pozostawia najemcom do ustalenia. Oznacza to mniej zmiennych, o które inwestorzy GNL muszą się martwić; zyski są bardziej przewidywalne i niezawodne niż w przypadku tradycyjnego leasingu.

Więc co Wrongs z GNL?

Na początek Global Net Lease był jednym z wielu REIT-ów, które obniżyły swoje dywidendy z powodu COVID. W szczególności firma obniżyła wypłatę o 25% do 40 centów na akcję w kwietniu 2020 r. i nie ogląda się za siebie.

Jeśli jest jakaś zaleta cięcia, to fakt, że obecna wypłata jest bardziej zrównoważona. Wskaźnik wypłat AFFO wynosi 93%, co jest wystarczająco bezpieczne, ale niedźwiedzie będą uważnie obserwować w nadchodzących miesiącach.

Ponadto, podobnie jak Necessity Retail, GNL ma dość wysokie zadłużenie w wysokości 2.2 miliarda dolarów. Nie jest tak źle, przynajmniej w porównaniu – to 8-krotność skorygowanej EBITDA i 1.5-krotność kapitalizacji rynkowej. A średnia ważona stopa procentowa, jaką płaci za ten dług (3.5%), jest nieco lepsza niż RTL (4.2%).

Tak więc Global Net Lease z pewnością ma swoje brodawki. Ale dla bardziej agresywnych inwestorów dywidendowych, GNL – który jest rzadką międzynarodową grą na rynku nieruchomości, która jest notowana na atrakcyjnych poziomach w porównaniu zarówno z AFFO, jak i skorygowaną EBITDA – może pasować do rachunku.

Zaufanie do dochodów z nieruchomości biurowych (OPI)

Stopa dywidendy: 13.2%

Czasami nawet najgorzej wyglądające sytuacje mogą przynieść zyskowne owoce.

Brać Zaufanie do dochodów z nieruchomości biurowych (OPI), Na przykład. Ten REIT posiada 160 nieruchomości, które wynajmuje przede wszystkim pojedynczym najemcom o wysokiej zdolności kredytowej – nie tylko firmom, ale także podmiotom rządowym. I kiedy recenzowałem go w październiku 2022 r, był pogrążony w trwającym dekadę spadku, który ostatnio naprawdę przyspieszył - akcje OPI zostały obniżone prawie o połowę.

Ale tak trudne, jak bycie właścicielem nieruchomości biurowej w czasach WFH, OPI nie jest bez zalet. W tamtym czasie myślałem, że „być może rynek przecenia OPI”.

Wyjaśnijmy: OPI toczy żmudną bitwę, która rozpoczęła się na długo przed COVID.

Terminy „WFH”, „praca zdalna” i „praca zdalna” mogły trafić do głównego nurtu w 2020 r., ale korporacyjna Ameryka od lat bardziej skłaniała się ku elastycznym sytuacjom pracy – COVID tylko delikatnie popchnął ten trend.

Mimo wszystko zakłady przed Zaufanie do dochodów z właściwości biurowych, przynajmniej w tej chwili, może być niebezpieczne. Chociaż w ciągu ostatnich kilku miesięcy odzyskał prawie 20% swojej wartości, akcje są nadal niezwykle tanie, zaledwie pięciokrotnie CAD (gotówka dostępna do dystrybucji, alternatywny wskaźnik rentowności dla niektórych REIT). Jeśli chcesz użyć bardziej tradycyjnej miary REIT, OPI handluje po mniej niż 4-krotności znormalizowanego FFO.

Co więcej, OPI to nie jakiś nowojorski REIT, który ma krwawiących najemców. Jest bardziej na przedmieściach, z obecnym obłożeniem na poziomie 96%. Całkowicie jedna trzecia jego najemców to podmioty rządowe lub kontrahenci – najemcy, którzy są przyklejeni do swoich biur. A po kilku latach oferowania nieograniczonej elastyczności wielu pracodawców w końcu zaczyna się wycofywać, a wymagający pracownicy spędzają kilka dni z powrotem w biurze.

Brett Owens jest głównym strategiem inwestycyjnym Perspektywa kontrahenta. Aby uzyskać więcej pomysłów na świetne dochody, uzyskaj bezpłatny egzemplarz jego najnowszego raportu specjalnego: Twój portfel na wcześniejszą emeryturę: Ogromne dywidendy — co miesiąc — na zawsze.

Ujawnienie: brak